有心观察中国房企转型的人士，定然有过这样的疑惑，为什么香港开发商能够成功转型，而内地即便是龙头房企，也是步步维艰。
在香港，以李兆基、李嘉诚、郑裕彤、郭得胜为大家长的四大家族，控制着四大地产巨头恒基地产（00012.HK）、长和（00001.HK）、新世界发展（00017.HK）、新鸿基地产（00016.HK），并以此为中心，把触手延伸至电讯、用水、燃气、百货零售、旅游、航运等多元业务，强势渗透进港人的衣食住行中。
其中新鸿基，成为不少内地房企的标杆。
国庆前，万科（000002.SZ；02202.HK）举办的媒体交流会上，万科高级副总裁孙嘉在回应笔者关于万科转型暂未成功的问题时，还以新鸿基转型10年方成功的案例举证，万科转型才6年，需要更多时间。
这样以新鸿基为例的房企转型交流问答，笔者曾在多个场合听到过。
这些年来，正狂奔在转型路上的内地房企们，一定或多或少地研究过新鸿基模式。
新鸿基于1963年创办。1977年开始，新鸿基走上租售并举的转型之路，以开发物业为主，以20%的金融资源探索商业地产模式，直接1987年，完成转型的前期准备阶段。到1988年时，新鸿基开发物业已近乎零增长，集中拓展投资物业。
而此时的中国内地，房改还未正式开始。
90年代时，新鸿基的多元化业务已现雏形，至今，新鸿基仍然维持着酒店、数码通、新意网等电讯及资讯科技业务，以及香港三号干线等基建业务。
新鸿基2018/19财年业绩报告显示，报告期内公司物业合同销售金额为650亿港元，物业销售收入为413.13亿港元，物业销售净利润为162.61亿港元；总租金收入同比上升6%至250.77亿港元，净收入同样是同比上升6%至196.78亿港元。
传统的地产开发靠天吃饭，稳定的租金收入，是平滑周期的利器。受政策变化、市场预期波动影响深之又深的内地房企们，对新鸿基、恒基地产等港企羡慕不已。
目前，国内转型的房企以万科为标杆。众所周知，万科于2014年正式开启转型之路。2014年3月，万科在2013年报中指出：“如政策引导得当，’房地产+ 服务’多个细分行业具备投资、收入超过万亿元的潜力，合计相当于新打造一个房地产业......对于房地产行业的龙头企业来说，如果能抓住转型的机会，新天地将比原来更加广阔。”
万科的转型至今仍未成功，新业务的价值和贡献没有从财务报表中体现出来。而转型带来的副作用是，主营业务房地产开发及销售受到拖累，万科失去第一的交椅；同时财务上，万科为发展新业务，融资规模扩大，财务成本走高，压缩了利润空间。
实际上，比万科更早，转型的企业也没有成功。
2012年，SOHO中国便宣布，在未来的三年，逐步告别一贯以来的散售模式，改为持有出租物业。然而，SOHO中国从散售转型自持后，营业收入及净利润连续三年下滑。于是，到了2016年SOHO中国再次开启售楼模式，当年7月，上海的SOHO世纪广场被卖给国华人寿。
这样的“转身”并不华丽，至今日，SOHO中国已从主流地产企业圈层中淡出，潘石屹已然醉心摄影。
房企的转型，本质上，是来自对主营业务地产开发的担忧，是其他行业发展潜力的看好。以今日的眼光看来，新鸿基风光无限，假如营商环境稳定，即便不再卖楼，每年都有200亿港元以上的收入。
新鸿基风光的背后，是长达十年以上的，对新赛道的坚持。比照之下，内地的新鸿基何在？新鸿基模式是否可以为内地房企所复制？或者换一种问法，内地开发商的转型，为何至今没有美丽，只见忧愁？
孙嘉对此给出两点答案：其一是时间。内地开发商转型布局时间不够长，举例新鸿基转型10年才成功；其二，香港房企多数是家族式企业，尽管可能会出现一代不如一代局面，但优点是可以更有耐心地进行长时间的布局，内地很多房企职业经理人，任期一过就走，政策无法持续。
深圳一家中型房企的高层也曾与笔者深入探讨过此问题，关于思维惯性、团队、以及市场容量。
该高层认为，内地开发商习惯了赚快钱，而相反多元化业务要求团队精打细算，赚慢钱，要求习惯于赚快钱的人来赚慢钱甚为艰难，因为思维方式截然不同。“不能让地产开发的人来做多元化，要想成功必须要换一套人马。”
反证，制造业团队转房地产很成功，一个明显不过的案例便是深圳的顶豪代表深圳湾一号。
此外，内地市场竞争激烈，而香港市场容量小，几大家族间互相以业务为凭据分割市场，减少无谓竞争与投入，也减少失败与试错的成本。
开发商转型，还应与决心有关。一家熟悉香港市场的内房企副总裁对笔者指出“香港地域小，开发强度和市场容量有限，开发商必须下定决心背水一战。但近年来，虽然有调控政策的限制，但内地楼市整体在上升期，开发商经常受到来自开发业务的诱惑，不够坚定。”
这个观点，与万科此前发表过的——作为一个千亿规模的公司，如何摆脱大企业的“创新困境”，回归创业心态，焕发创业激情，实现新业务的成功孵化——异曲同工。
说到底，转型是一门平衡的艺术，新老业务的平衡，在某种程度上，是当下与未来的平衡。
总而言之，开发商转型，涉及内外条件。内在，充沛的现金流、稳健的财务架构作支撑外，管理能力、团队匹配、战略与赛道的选择，恐怕缺一不可；而外在，必须有开放、透明、稳定的融资市场作为支持，房地产市场、商业市场也须稳定向上，商业地产才能获得良好估值、新业务才能谋求更加丰富的用户和融资产品的支持。
然而当下，多数上规模的内地房企习惯于高杠杆发展，自身并不具备充沛、健康的经营现金流，中小型房企的蜻蜓点水又难成气候。从大环境来看，当下的地产市场受政策和预期影响，仍未迎来稳定的长周期。
内地开发商的转型故事还在继续。
