随着人口向中心城市集聚，我国城市轨道交通里程也快速增长。在这一过程中，轨交TOD开发打开了一片新蓝海。

近日上海易居房地产研究院举行的“掘金轨道经济新蓝海”论坛上，易居房地产研究院的发布《2019年中国城市轨道交通TOD发展蓝皮书》（下称蓝皮书）显示，近年来出台TOD开发政策的城市越来越多，经历了从一线城市为主到二线城市为主的变化，反映了越来越多的城市开始重视发展轨道交通TOD。

TOD(Transit-Oriented-Development)模式是“轨道交通+物业”的典型形态，核心在于以公共交通站点为中心，通过对地上土地和地下空间的集约化利用，在5-10分钟步行半径内建立服务中心或者城市广场等，满足人群居住、购物、娱乐等多种需求。这种模式在美国、日本和中国香港等地已发展得较为完善。

目前涉足TOD模式的企业众多，京投发展(600683.SH)、万科(000002.SZ)、融创（01918.HK）、华润置地（01109.HK）、龙湖（00960.HK）、碧桂园（02007.HK）、绿地（600606.SH）、绿城（03900.HK）等企业纷纷抢滩。

城轨快速发展

近年来我国城市轨道交通里程基本保持着15%以上的年均增幅。

蓝皮书显示，2018年，全国轨道交通总运营里程达5671公里，比上年增长16.4%。开通轨道交通的城市数量也稳步增长，2018年达到32个，比上年增加4个。

从总运营线路数量来看，有5个城市运营线路数量达到10条以上，其中北京最多达到23条，上海运营线路居第二，但车站数量最多，达到了415个。除了北上广深4个一线城市的轨道交通网络较为发达外，南京、武汉、重庆、成都4个城市的轨道交通线路数量也已形成一定规模，运营线路已经接近或超过深圳水平。

伴随而来的还有客流量的快速增长。数据显示，2018年全国轨道交通日均客流量达到5896万人次，除了2013年增幅超过20%以上，2012年以来基本保持在15%左右。

分城市来看，2018年有11个城市轨道交通日均客流量超过了100万人次。其中北京达到1054万人，位居全国第一；上海客流量首次超过千万，达到了1017万人。成都和广州客流量增加较多，其中成都增量103万人，增长48.13%，为全国最高。广州增加96万人，居一线城市首位。杭州、天津两个城市客流量首次超过百万。

轨道交通已经成为大城市公共交通重要的出行方式。根据对全国11个城市的统计，2018年全国城市轨道交通使用率整体达到了47%，轨道交通在公共交通中的地位和作用愈发凸显。

上海易居房产研究院院长助理兼咨询中心总经理崔霁说，目前轨道交通建设是经济发展的重要“压舱石”和“稳定器”，轨道交通建设不仅能够带来直接的经济效益，而且可以增加很多间接经济效益，包括推动城镇化进程，引导城市朝着更加经济集约的方式转变，进而改变城市的发展模式，增强城市的经济实力。

尤其是，近年来，城市的发展区域沿着轨道交通不断扩张，轨道交通沿线物业快速增长、不断增值，城市的发展格局也随之改变。

华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚对第一财经分析，随着城镇化的不断推进，我国轨道交通还有很大的发展空间和市场。尤其是我国大城市发展正经历巨变，即由汽车时代向轨交时代转变，这个转变比欧美要快很多。目前我国城区人口四五百万级别及以上的城市，以后主要交通方式要依赖轨道交通。

TOD万亿级市场空间打开

不过，地铁造价昂贵，一条地铁动辄数百亿元，后期运营成本也十分高昂。因此，除了地方政府财政投入，拓展其他融资渠道、增加多种运营收入十分重要，而加快TOD开发，成为轨交发展的重要方向。

统计显示，2018年至2019年6月20日期间，全国城市轨道交通规划获批城市共计10个，涉及55条线路，投资金额共10545.05亿元。按照55条线路，每条线路配备1个车辆基地或停车场计算，则全国将新建55个车辆基地或停车场。按照每个车辆基地占地面积30公顷，上盖TOD开发平均容积率为1.5，上盖物业估值按照2万元/平方米计算，则光车辆基地上盖开发的TOD项目就有五千亿市场规模，如果考虑到沿线站点开发的话，将是万亿级市场规模。

近年来，在政策推动、重点城市土地资源日益稀缺、平衡轨道交通建设资金需要等因素的影响下，轨道交通上盖物业综合开发的步伐持续加快。

根据统计，到2018年全国32个已开通轨道交通的城市中，已有近一半的城市出台了轨道交通TOD开发相关政策。并且这些城市由以前的一线城市为主转变为以二线城市为主，反映了越来越多的城市开始重视发展轨道交通TOD。

蓝皮书显示，这一变化过程大致分三个阶段：第一阶段从2009年到2014年，以一线城市出台政策为主。第二阶段从2015年到2017年，一线城市完善政策，二线城市开始重视政策。第三阶段从2008年以来，二线城市密集出台相关政策。

这个过程蕴含着巨大的商机。“我个人的体会，从2014年一些TOD项目竞拍只有三五家报名，到现在一些项目竞拍达十几二十家，说明行业看到了它的价值，这块领域确实是未来城市发展的蓝海。” 融创东南区域集团产品中心高级经理沈桂秀说。

沈桂秀说，原来二三线城市轨道交通都是单线网络，比如只有一号线二号线，但接下来三五年很多城市都将由线成网，轨道交通线网将重构城市空间格局，最有价值的体系一定在轨道交通里。

尽管市场前景广阔，但现阶段也还存在诸多难题。蓝皮书指出，与中国香港等发达地区相比，内地城市轨道交通上盖物业发展仍处于起步探索阶段，在模式、规划、政策、融资、盈利等方面还存在诸多问题，需要逐步完善与解决。

比如在规划方面，崔霁说，很多TOD开发规划滞后于轨道线路规划，由于轨道TOD规划和地铁线路规划并没有融合发展，也没有跟区域经济发展和房地产市场发展有效融合，导致很多土地是没有办法开发，这对土地资源是一种极大的浪费。

总体来看，目前我国城市轨道交通TOD开发收益占整个轨道交通建设和运营的比例并不高，难以反哺运营亏损，资金平衡作用仍较为有限，自身造血机制有待进一步形成。