2019年以来，随着美国经济增速的下滑、外资减少，美国房地产市场也不再如前两年那般火热。
追踪美国20个主要城市住宅价格的标普CoreLogic Case-Shiller指数，8月底的最新值为217.65，比去年同期仅上涨了2.1%，增速连续第15个月放缓；同时，今年第二季度，经通胀调整后，该指数环比仅上升了1.49%，创下2012年秋季以来的最低增幅。
参与上述指数编纂的诺贝尔奖得主、耶鲁大学教授席勒（Robert Shiller）近日在媒体上警告称，美国房价在不久的将来会出现下跌，甚至可能会出现崩盘。
不过，美联储在不到两个月时间内连续两次宣布降息，能否促使美国当前疲软的楼市出现复苏，重回快速增长的轨道呢？
美楼市可能崩盘？
美国联邦住房金融局（FHFA）的最新数据则显示，今年第二季度美国房价指数同比增长了3.12%，为近五年以来的新低，实际上第二季度环比还小幅下跌了0.15%。
美国房地产信息平台Zillow最新公布的数据显示，截至今年8月31日，美国房价同比上涨了4.9%，在售房产的价格中位数为28.9万美元，但Zillow对于房价未来12个月的涨幅预期显得十分谨慎，只有2.2%。
根据CoreLogicCase-Shiller指数显示，今年纽约、迈阿密和西雅图等一些较大房地产市场的房价均在不同程度和周期上出现了下跌，由于不少潜在买家因多种原因被排除在这些市场之外，使得房市变得低迷。
席勒（Robert Shiller）近日在媒体上警告称，如果明年美国经济陷入衰退，他“不会感到惊讶”，他还认为美国房价在不久的将来会出现下跌，甚至可能会出现崩盘。
不仅是经济学家，投资者对美国房市的信心似乎也颇为有限。
全美房屋建筑商协会最新公布的问卷调查显示，只有12%的人计划在2020年购房，而一年前同一问调的比例还是14%。
此外，美国房地产市场对外资的吸引力正变得越来越弱。据美国媒体报道，截至今年8月底，外国投资者出售的美国商业地产项目（金额）自2013年以来首度超过了购买量。
全球房产中文平台居外网董事会主席奇米尔（Georg Chmiel）在接受第一财经记者采访时表示，在全球经济增速疲软的大背景下，美国住宅房地产市场已持续低迷了15个月之久，价格涨幅和交易数量都大幅放缓，新建房屋增速也十分疲软。对于海外投资者而言，最重要的还是“确定性”，所有的“不确定因素”都会成为阻碍他们投资的动力。
“不过，美联储接二连三降息，不断释放流动性，可能会给房市带来一定的提振效果。”奇米尔说。
降息利好有限？
当地时间7月31日、9月18日，美联储先后降息25个基点，尽管美联储主席鲍威尔仍表现出较“鹰”的态度，但并不妨碍市场人士对年内还将有第三次降息的普遍预期。
美国格威（房地产）咨询公司（Fortune Gateway）董事长陈宏明（Eric Chen）对第一财经记者表示，降息对买家而言无疑是利好，因为房贷利息下降可以减轻他们的还贷负担，这也会使得更多人成为潜在的买家。在市场需要增加，同时供给不变的条件下，这将有助房地产市场的回暖和复苏。
据美国住房抵押贷款公司房地美（Freddie Mac）的数据，截至9月19日当周，美国30年期抵押贷款的平均利率为3.73%，处于2016年底以来的低位，离2012年11月时的历史最低值3.32%也相差不远。
奇米尔对第一财经记者表示，美国现在已经很低的购房按揭利率并没有给楼市带来多大振兴，此次降息也不一定能反应到按揭利率，但美联储可能在今年10月或12月再度降息，届时抵押贷款利率则存在继续下滑的空间，创下历史新低，也并非不可能。
他还表示，对于海外投资者而言，降息的利好更加有限，因为海外买家不仅需要支付更高的首付（比例通常为35~50%），而且也需要承担更高的贷款利率，“目前仍在5.5%~6%之间”。
与降息带来的利好相比，购房者更担忧的或许是经济衰退带来的风险。
美银美林最新公布的9月基金经理调查中，约38%的投资者预计美国将在2020年出现衰退，为2011年10月以来的最高水平。
美国杜克大学进行的一项联合调查“全球商业前景调查”也显示，受访首席财务官（CFO）的乐观情绪降至三年来新低，53%受访的CFO认为，美国经济衰退将在2020年总统大选（11月）之前发生。
美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产学副教授基斯（Benjamin J. Keys）同样认为降息的作用有限。他对第一财经记者表示，房价取决于供求关系，经济活动的急剧收缩意味着更多的失业率和更少的潜在购房者。降息肯定会刺激购房者买房，但当前的利率已经很低，所以不会促使很多新的买家入场。
基斯认为，总体而言，与上次美国经济衰退之前相比，当前住房与抵押贷款市场仍然处于一个相对安全的地方，即使随着经济再度衰退，房价不可避免得会出现下跌，但跌幅会比上次金融危机期间小许多。
回暖迹象初现？
奇米尔表示，在当前的环境下，要预测未来一年美国房市的走势十分困难，不过只要国际政经局势没有进一步恶化，海外投资者在美国的购房情绪可能会温和复苏。中国买家在美国房产市场的投资自2016年以来一路下滑，今年二季度居外网美国购房咨询量比上季度有所回升，预计今年中国买家在美国房产上的投资会有小幅增长。
CoreLogic首席经济学家诺特哈夫特（Frank Nothaft）称：“今年7月新房销量较去年同期有所增长，在许多市场，待售库存保持较低水平，购买量的增加推动了价格上涨。如果低利率和收入继续增加，那么我们预计未来一年房价将会增长。”
诺特哈夫特的乐观态度也并非没有依据。根据美国商务部的数据，美国8月新屋开工数增长12.3%，创2007年6月以来的最高纪录。同时，新建房屋许可也跃升至自2007年以来的最高水平，上涨7.7%至141.9万套。
Zillow经济学家斯比克曼（Matthew Speakman）认为，这对房市来说是一个积极信号，预示着住宅市场复苏的动力在增加。
美国房产经纪人协会（NAR）在19日公布的数据显示，8月房屋销售增长1.3%，经季节性调整后的年化为549万套，此前经济学家们的预测为下降0.4%。NAR表示，成屋销售较去年同期增长2.6%，这是连续第二个月同比增长。
NAR首席经济学家劳伦斯·韵（Lawrence Yun）表示：“连续几个月的抵押贷款利率都很低，这将吸引买家重返市场。”NAR数据显示，8月现有房价中位数较去年同期上涨4.7%至27.82万美元。8月市场上有186万套住房，比一年前下降了2.6%。按照当前的销售速度，清理库存需要4.1个月，低于一年前的4.3个月。这意味着，美国房市短期出现了较为明显的回暖迹象，但从长期看，房价仍取决于经济周期和供求关系。
