回顾2019年，伴随着“因城施策、房住不炒”的楼市调控政策，我国房地产市场仍然无法重回过去十年的热火朝天。在强监管、紧信贷、去杠杆的大环境下，今年行业体量规模虽同比微增，但增速明显放缓。受过去需求透支及如今市场观望情绪影响，商品房销售面积和金额上涨态势渐露疲软。但是回归房地产市场发展的根本动因，我国不断推进的城镇化进程仍将为行业提供源源不断的新机与空间。2019年，培育发展现代化都市圈、上海自贸区新片区规划落地、深圳上升为“先行示范区”等一系列制度出台，意味着未来核心大都市圈建设及受其经济辐射影响的外围城市，将产生人口增长和迁移、居住条件改善以及产业培育、城市更新改造等更新的住房需求。政策稳定调控的同时，地产行业也迎来更多的增长空间。

在当前的市场背景下，品牌房企将如何应对挑战，迎来机遇？在不断发展的城市空间中，又有哪些企业脱颖而出，成为行业标杆？为了寻得答案，第一财经对房地产和供应链各产业板块进行解读，经过指标评分及动态调研，在《2019·第一财经中国房地产荣耀榜》中评选出13个在2019年引领行业趋势的标杆项目和优秀企业。它们紧跟时代核心，以战略为引领，在激烈的竞争浪潮中打造了独具特色的核心竞争力量，持续推动着中国地产的创新与发展。

稳定调控政策下显露市场新机遇

继过去对楼市进行严格调控的态势，2019年两会、中央政治局会议和中央经济工作会议的信号表明，今年房地产市场调控政策依旧以“房住不炒”为定位，全面落实因城施策、城市政府主体责任，以及稳地价、稳房价、稳预期等长效机制 ，并明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。为了遏制投资、投机需求，防范系统性金融风险，信托、外债等涉房信贷同步收紧。即使今年8月中国人民银行发布了LPR贷款利率定价新机制，市场预期房贷利率仍将稳中有升，严防投机资金流入楼市。

在国家严格的调控政策基调以及因城施策、各地政府主体责任机制传导下，各地结构性优化预期，热点城市限购、限价、限售、限签等“四限”调控措施升级，超越房价红线被绝对禁止。但同时，人才引进政策推行也为地方调控政策打开了局部放松的口子。今年以来，包括长沙、海口、西安、南京在内的多个重点城市通过调低人才落户及购房门槛、出台人才购房补贴措施等政策开启抢人大战，为城市住宅需求扩容提供空间。

总的来看，各项政策仍然针对不同需求实行差别化调控，除了人才新政和首套刚需、改善型需求，国家财政进一步支持北京、上海等16个城市发展住房租赁市场，城市更新也因市场进入存量时代在今年受到中央政策鼓励，引得房企集中布局抢夺赛道。而在我国城市化持续进行的过程中，2019年国家发改委《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》出台、粤港澳大湾区发展规划公布、上海自贸区新片区规划落地、深圳上升为“先行示范区”等一系列制度的推出，意味着环核心大都市圈的城市地产，将受益于核心城市人口、资本和产业资源外溢的影响，在住宅市场、商业地产、物业服务，甚至金融、科技等泛地产版块获得更多耦合增长机会。加之新修改通过的《土地管理法》中，集体建设用地被允许直接入市，可能成为土地供应的潜在增量，对房企发展商业和租赁颇有助益，未来房地产市场仍存在持续向上发展空间。

行业下行态势中房企各凭本领

虽然未来市场存在新的发展机遇，但目前行业整体确是处于下行状态。2019年1-11月份，全国商品房销售面积14.89亿平方米，同比增长0.2%；销售金额为13.9万亿元，同比增长7.3%。除了在“金三银四”销售旺季增速创一年最高，今年全国商品房销售面积及销售额稳步提升，但较去年同期增速而言，销售面积增速下降1.2个百分点，销售额增速下降4.8个百分点。整体来看，2019年房地产行业销售规模同比微增，但增速收窄，上涨动力较为羸弱。伴随政府持续调控，市场观望情绪也较为明显，房企回款压力加大，对融资的依赖提升。但在强监管、紧信贷、去杠杆的环境中，房企融资环境收紧，资金面受到影响。意味着房企在保持规模增长的同时，负债率提升、运营效率降低等风险在不断累加。

受这些因素影响，今年房地产开发投资额累计增速逐步收窄，新开工面积增速则明显回落。拿地方面，延续2018年下半年开始降温的土地市场行情，1-11月房企土地购置面积21720万平方米，同比下降14.2%；土地成交价款11960亿元，下降13.0%。土地购置面积每月连续下跌，土地溢价率较低，市场降温信号明显。

下行趋势下，“去地产化”喊了很久，房企更多地开始探索特色化、多元化发展道路，销售规模、营收、土储已经不再是评价房企的独有指标，但依然是无法替代的重要指标，追求规模仍是行业的主流。尤其在目前的竞争格局中，更大的规模意味着更强的资源聚集、更低的融资成本、更多的可能性。据统计，2019年1-9月销售金额超过千亿的房企达到21家，而在五年前，全年销售金额过千亿的企业也仅有7家。大中型房企一路攻城略地，规模高速增长，而中小房企在市场降温、稳定调控、融资收紧的环境中挣扎前行。从2019年1-9月房企销售金额TOP200来看，销售业绩200亿元以下的房企多达115家，而销售金额在500亿元以上的企业已经达到47家，可见企业成长趋势呈哑铃状分布，行业发展两极分化较为严重。

在龙头房企以遥遥领先的销售数据、资产规模和土储优势，抢占行业话语权和发展先机的同时，面对中国城市化进程迈入新时代带来的新机遇，其他房企的可持续发展之道可以称得上各显神通。它们有的凭借多年深耕粤港澳大湾区的积累，借力国家战略红利搭上发展快车；有的专注城市生态建设运营，布局多元业务版块，在助力城市进化的过程中实现自身成长；有的利用科技赋能地产，探索人居业态创新运用于生活；有的在保持规模化的同时，在财务稳健、高效运营、战略布局等方面表现出色。延伸至产业链上下游企业，仍不乏代表行业领先理念与水平的标杆企业与相关项目。

基于此，《2019·第一财经中国房地产荣耀榜》为了挖掘这些优秀企业与项目，在调研过程中，走进全国房地产具有典型代表意义的城市，以区域经济、城市规划与房地产发展为主线，对城市开发进程、房地产发展、金融、政策等进行多角度探讨及深度剖析。最终以经营战略、产品创新、城市贡献、项目价值、产业贡献等为一级指标，细分设置定位、区位、规划、设计、运营、管理、开发、服务、品质等二级指标，综合进行加权评分，并通过深入走访、调研交流，发现在不同领域板块深耕建树的优秀企业和项目，从实践中总结经验，在探索中发掘价值，共同探寻房地产发展的创新之路。