《北京市物业管理条例（草案）》昨日公布并公开征求意见，征求意见时间为10月22日至11月21日。条例草案明确建设单位承担前期物业服务责任，建立物业管理委员会制度，建立物业服务收费动态调整机制。同时，还对专项维修资金的使用、管理和监督，新旧物业的交接、小区停车位的管理等拟作出规定。

在罚则方面，对拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日1万元的罚款。违反规定将车位出租给业主以外的其他人的，没收违法所得，按每个违法出租车位处5000元以上1万元以下的罚款；拒不改正的，按每个违法出租车位处每月2000元的罚款。挪用专项维修资金的，没收违法所得，并处挪用金额2倍以下的罚款。

市民可登录北京市司法局门户网站、北京市住建委门户网站、北京市政务门户网站“首都之窗”查看，并对草案提出意见。

昨日（22日）公布并征求意见的《北京市物业管理条例（草案）》明确了申请成立业主大会的条件、业主委员会的选举程序、筹备组的组建及工作内容、首次业主大会的议定事项、业主大会和业主委员会的职责等内容。

首次明确可组建物业管理委员会

条例草案首次明确，建立物业管理委员会制度，规定其履行组织业主共同决定物业管理事项的职能，并设定了物业管理委员会的构成及运行程序，明确了关于业主对物业管理委员会确定的事项产生异议后的处理程序，充分保障业主权益。

根据规定，不具备成立业主大会条件的;具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的;业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的;需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织、指导后仍不能选举产生业主委员会的，街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会，组织业主共同决定物业管理事项。

组成方面，物业管理委员会由居（村）民委员会组织居（村）民委员会、业主、其他物业使用人代表7人以上组成，人数应当为单数，其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。主任由居（村）民委员会代表担任，副主任由居（村）民委员会指定一名业主代表担任。

物业管理委员会如何履职？草案规定，已成立业主大会、未成立业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会按规定履行职责，并组织执行业主大会的决定;未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主行使规定的业主大会和业主委员会的职责。

物业服务收费实行市场调节价并动态调整

业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额交纳物业服务费用。

采取酬金制交纳物业服务费的，物业服务企业应当与业主委员会或者物业管理委员会建立物业服务费用和共用部分经营收益的共管账户。

记者注意到，条例草案新规定，物业服务收费实行市场调节价并动态调整。市住房和城乡建设行政主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确服务标准和服务内容。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业管理人在协商物业服务费用时参考。物业服务费按照规定纳入政府定价目录的，由市发改委会同市住房和城乡建设行政主管部门根据情况予以调整。

焦点1

前期物业服务合同纳入房屋买卖合同

此次征求意见的条例草案明确，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业管理人，签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同约定的内容应当作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。前期物业服务合同期限最长不超过2年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前3个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业管理人。

前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由业主按照房屋销售合同的约定承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

焦点2

原物业不得以任何理由阻挠新物业进场服务

在物业交接方面，条例草案对新旧物业如何交接进行了详细规定，并明确了处罚措施。

根据规定，业主共同决定解聘物业管理人的，物业管理人应当自接到通知之日起30日内履行下列交接义务，并撤出物业管理区域。原物业管理人不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新的物业管理人进场服务。原物业管理人应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。新物业管理人不得强行接管物业。

对拒不移交有关资料或者财务的，处1万元以上10万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日1万元的罚款。

此外，条例草案提出建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时，街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业管理人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。应急物业服务期限不超过6个月，费用由全体业主承担。

焦点3

不得以只售不租为由拒绝出租车位

条例草案规定，业主、其他物业使用人应当遵守法律、法规、规章的规定以及临时管理规约、管理规约的约定，按照规划用途合理、安全使用物业。

在停车位使用方面，条例草案规定物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当用于满足业主的需要。用于出售的，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人；尚未出售或者用于出租的，应当优先出租给本物业管理区域业主，不得以只售不租为由拒绝出租。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

物业违反规定将车位出租给业主以外的其他人的，区住房和城乡建设或者房屋行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，按每个违法出租车位处5000元以上1万元以下的罚款；拒不改正的，按每个违法出租车位处每月2000元的罚款。

条例草案还明确规定，业主、其他物业使用人是生活垃圾分类投放的责任主体，应当按照规定分类投放生活垃圾。物业管理人是生活垃圾分类的管理责任人，指导、监督业主和其他物业使用人进行生活垃圾分类。

焦点4

专项维修资金余额不足30%应及时补足

条例草案明确规定要建立专项维修资金，专项维修资金应当专项用于物业共有共用区域、部位或者设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金。

条例草案同时规定了维修、更新和改造共有共用的区域、部位或者设施设备，如何使用专项维修资金。专项维修资金由业主大会自行管理的，应当以自己名义设立专用账户，街道办事处、乡镇人民政府应当监督、指导专项维修资金的使用管理。业主大会或者业主委员会自行管理共有资金的，应当每季度公布一次自行管理账目。此外，业主大会也可以委托具有资质的中介机构对共有资金进行财务管理。（记者 吴娇颖）