当地产市场步入深度调整期，单纯加杠杆扩张已非经营良策。能穿越低温向前的，是那些稳健经营、多元发展的选手。作为已跨入千亿俱乐部的企业，雅居乐集团（03383.HK，简称“雅居乐”）并未走成长中房企的激进老路，而是在规模与可持续间寻求完美平衡。
十月远去，雅居乐已斩获颇丰。前10月，集团累计销售额达人民币1003.3亿元，锁定全年销售目标几无悬念。同比来看，业绩增长幅度达28.2%，相比行业平均7%左右的增长，雅居乐交出一份高增长答卷。
难能可贵的是，雅居乐并未在规模与安全间失速。销售增长的同时，雅居乐秉持良好有效的成本控制体系，多元化收入贡献不断增长。目前，公司财务状况稳健、现金流充裕、资产负债率也处于下降通道，评级展望持续保持稳定。
销售破千亿锁定全年目标
行业竞争日渐激烈时，能跑赢市场的选手愈发减少。11月4日，雅居乐发布的公告显示，10月份，公司预售金额为人民币127.1亿元，1-10月累计销售额已达到1003.3亿元，完成全年销售目标的88.8%；同比增幅高达28.2%，明显优于市场平均水平。
中金发布报告称，预计雅居乐4季度月销售额有望达到100亿元左右，带动全年销售实现15%的增长。这意味着，雅居乐提前完成1130亿销售目标几无悬念。
今年以来，中国房地产企业面临前所未有的市场压力。从融资端多重受限、到销售端低温承压，行业生存环境愈发激烈，大鱼吃小鱼的现状更为明显。
截至10月末，近六成房企的目标完成率在80%以上，完成率90%以上的仅恒大、龙湖、世茂等10家房企，更有房企目标完成率不及70%。在行业整体承压的现状下，雅居乐快速行至安全区，提前锁定全年目标。
雅居乐抢跑大市的筹码，在于日渐均衡的全国布局、及多元业务协同发展。上半年，雅居乐在国内外新增28个项目，预计总建筑面积692万平方米，对应楼面地价约4200元/平方米。目前，雅居乐土地储备遍布72个城市，预计总建筑面积达3927万平方米。
战略扩张后，雅居乐在华南、华东、云南及海南、华北等区域均实现良好的预售业绩。上半年，集团战略深耕城市群贡献逾55%的销售：华南地区贡献34%，其中粤港澳湾区贡献28%；华东地区贡献达24%，云南海南区域贡献15.2%，华北、东北、海外业绩贡献14%。
自2015年发力多元化布局以来，雅居乐正赋予自身更多的盈利想象。在“以地产为主，多元业务并行”营运模式下，公司已形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本投资和商业管理八大产业集团并行的多元化格局。
公司管理层对非地产业务的希冀是，到2022年或2023年收入贡献占比提升到50%左右。可喜的是，目前公司多元化业务已进入盈利期。上半年，集团多元化业务收入占比较去年同期上升2.1个百分点。
业内认为，雅居乐八大产业集团的产业链整合，不仅拓展盈利空间，增加收入来源，也有利于通过产业协同，提升雅居乐主营业务的竞争优势，为集团房地产开发销售额的大幅增长提供重要支撑。
财务稳健 机构评级展望保持稳定
追求“有质量的增长”一直是雅居乐的经营理念。在此之下，雅居乐有一套完整的成本控制体系。以拿地为例，雅居乐坚持积极审慎的策略，多方式拿地、拿好地、不拿错地。目前，集团平均土地成本仅3255元/平米，优于行业平均水平。
在投资方面，雅居乐坚持“量入为出”原则。2018年业绩发布会上，雅居乐表示2019年计划投入500个亿，其中400个亿在地产领域，100个亿在非地产行业，这一投资总额为当年预计可实现销售额比例的40%-50%。
稳健经营理念加持下，雅居乐多项财务指标持续优化。截止2019年6月30日，雅居乐一年内到期的短期债务总计为361亿元，公司同期现金及银行存款总额为415.88亿元，同时还有858亿元未使用银行授信。
同期，集团资产负债率为74.5%，相比去年下降1.6%，处于行业较低水平。尽管这一水平已处于行业低位，但雅居乐集团主席兼总裁陈卓林仍然指出，希望资产负债率达到60%左右。
今年以来，雅居乐在降低融资成本方面动作频频，成效明显。5月28日，雅居乐成功发行一笔金额为6亿美元高级永续债，年期为永续4.5年可赎回，年利率为8.375%；6月14日，雅居乐又以同样成本增发1亿美元，两笔共计7亿美元债券全部用以置换2013年发行的7亿美元永续债。而根据当时的发债协议，被赎回的7亿美元永续债利率已经达到了10.215%，比新发行永续债8.375%的利率水平高了将近两个百分点。而在10月25日，雅居乐又成功发行5亿美元永续债，较此前两笔不仅在可赎回的年期上要更长，且年利率降低0.5个百分点为7.875%。
财务状况持续优化，雅居乐评级展望一直保持稳定。此前，标普全球评级宣布，将雅居乐的长期企业信用评级上调至“BB”，展望为稳定；穆迪也宣布，将雅居乐评级上调至“Ba2”；中诚信证券评价、联合信用评级及东方金诚三大国内信用评级机构均将雅居乐评为AAA，展望为“稳定”。
值得注意的是，此前国家发改委于相关文件中明确规定：“资产总额大于1500亿，年收入大于300亿，资产负债率不超过85%，3A评级的房地产企业，属于优质企业”。目前，雅居乐的财务表现完全符合这一认定。
受益企业稳定发展，资本市场的信心也不断增强。今年以来，雅居乐股价累计涨幅已超过30%。高盛、汇丰、招银国际等投行机构此前纷纷上调公司股价目标，重申“买入”评级。汇丰银行在研报中指出，由于雅居乐大湾区的业务定位，及料明年起毛利率将上升，给予“买入”评级。
（本文仅供参考，不构成投资建议）
