2019年以来，政府继续加强房地产调控，坚持“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等原则。与此同时，房企的融资环境继续保持收紧的态势，今年5月以来，发改委、央行、银保监会陆续对房地产信托、房企海外发债、银行房地产业务等融资环节释放加强监管信号。
房地产融资规范政策密集出台，房企在拍卖拿地、土地开发、楼盘预售等多环节的融资均加大约束。随着房企偿债高峰期到来，房企面临偿债压力增加和融资渠道缩紧的双重压力。2019年前三季度，受房地产调控政策的严格和融资收紧的影响，行业整体规模增速显著放缓。
作为资金密集型行业，融资能力对于房企经营起着关键作用,融资成本的高低直接影响到其盈利水平。而房企控股属性的不同，从会影响其融资成本和融资规模。《2019·第一财经中国上市房企价值榜》，针对上市房企的融资成本、公司性质和筹资活动产生现金流入三项指标，综合评判房企的融资能力。
表1：2019年A股上市房企融资能力表现排行榜TOP10
股票代码
公司名称
000002.SZ
万科A
000069.SZ
华侨城A
000537.SZ
广宇发展
001979.SZ
招商蛇口
600048.SH
保利地产
600325.SH
华发股份
600376.SH
首开股份
600606.SH
绿地控股
600663.SH
陆家嘴
600748.SH
上实发展
（榜单排名不分先后，按股票代码进行排序）
融资成本与企业利润息息相关，融资成本越低，则企业的利润空间就越大，反之则利润空间就越小。通过对融资成本进行合理控制，可以有效改变企业利润水平。A股上市的样本房企中平均融资成本为6.45%，同比提升0.62个百分点，行业整体融资成本增加。而入榜的10家企业中，所有企业的融资成本都低于样本企业6.45%的均值，TOP10的融资成本均值仅为4.91%。其中万科以3.73%的融资成本，成为A股上市样本房企中融资成本最低的企业。
如果说融资成本是房地产企业融资活动质的体现，那么企业筹资活动的现金流入则体现了融资活动量的体现。企业在快速追求规模发展时，需要资金作为增长的基础推动前行。从所筹集资金的量来看，2019年上半年A股上市样本房企通过筹资活动产生的现金流入达到9860亿，平均流入金额182.59亿元。而入榜的10家企业，筹资活动流入的现金流量平均在399.36亿元左右，远超行业平均融资规模。其中绿地控股以780.83亿元的筹资活动现金流入位列融资规模第一。
在中国的房地产企业中，根据控股股东的资产所属关系，分为央企、国企、私营企业和混合所有制企业等。企业性质是金融机构等借贷方在进行借贷时的判断指标之一，这些背景股东将会对企业在诚信、偿债能力等方面进行背书。从企业性质来看，入榜的 10家房企全部具有央企、国企背景，这也充分显现了央企、国企等企业融资的资源优势，特别是在2019年房企融资渠道不断收紧的背景下，房企背景的影响因素更加突出。
招商蛇口：销售增长稳健，融资优势明显
2019年上半年，招商蛇口凭借4.91%的融资成本，678.42亿元的筹资活动现金流入，入围A股融资能力TOP10榜单。
作为招商局集团旗下城市综合开发的旗舰企业，招商蛇口以独特的“前港-中区-后城”综合发展模式，全面参与中国以及“一带一路”重要节点的城市建设。2019年上半年，招商蛇口实现签约销售金额1011.92亿元，同比增长34.75%；营业收入166.87亿元，同比减少20.49%，主要是由于结转面积及结转单价同比减少；销售毛利率和净利率分别为37.88%和28.94%，总体经营状况良好。
作为一家央企，招商蛇口具备政府的信用背书，在获得低成本融资方面具有先天优势。同时，招商局集团作为招商蛇口的控股股东和实际控制人，旗下拥有一批横跨实业和金融两大领域的优秀企业。集团内部的资源互补和协作，为招商蛇口低成本、多渠道地获得资源和融资起到了良好的协助作用。
与此同时，招商蛇口积极拓展各类新融资渠道，上半年陆续发行两期超短期融资券，总额合计 50亿元，票面利率分别为2.98%和2.80%，为同期房地产企业市场发行超短期融资券最优利率；发行国内首单储架式长租公寓CMBS产品，启动50亿元供应链 ABS 储架注册的各项准备，并通过深交所审核取得无异议函。公司综合资金成本仅4.91%，处于行业低位。
图1：融资成本较低的10家A股房企
2019年上半年，招商蛇口筹资活动现金流入678.42亿元，融资规模同比基本持平。2019年以来，招商蛇口继续深化拓展，坚持一城一策，投资节奏平稳。公司上半年通过“招拍挂”新增项目29个，增加土储建面383.31万平米，其中一二线城市投资额占比近90%。在市场下行周期，招商蛇口能以较低成本获取大规模的资金，证明了其具备较强的融资能力。
表2：A股上市房企筹资活动现金流入排行榜TOP10
万科：投资审慎，融资流入减少
作为地产行业龙头企业，万科集团2019年上半年业绩维持稳定增长。实现销售金额3340.0亿元，同比增长9.6%；实现销售面积2150.1万方，同比增长5.6%。公司在41个城市的市占率位列当地前三。
调研期内，万科的融资成本仅为3.73%，在行业内处于最低水平。一方面是由于2017年深圳地铁集团成为万科第一大股东后国资背景的加持，另一方面是得益于万科自身高效多样化的融资手段。作为国内第一个上市的房地产企业，万科的资本运作水平处于行业领先地位，除了在股票市场上直接融资外，万科拥有更多高效率的资金募集手段。目前，万科的融资渠道主要有银行贷款、股票发行、发行可转债、房地产信托，以及通过高周转迅速销售从购房者手中收回资金、大股东自持和寻求合作等多种方式。在注重银行贷款和资本市场再融资的方式的同时，万科也更加重视融资的创新，比如引入海外基金、海外发行票据、外资银行贷款等。
从融资规模来看，今年上半年万科筹资活动现金流入明显减少，仅为332.15亿元，同比减少62.17%，与2018整年相比，仅占2018年公司融资活动现金流入的19.62%。融资规模下降主要是由于今年上半年拿地投资态度审慎，相比去年同期，今年上半年拿地项目个数从117个减少到54个，拿地明显回归一二线，而且权益占比明显提升。截止报告期末，公司权益土储建面约9,634万方。
表3： 2017-2019年上半年万科筹资活动产生的现金流入对比
筹资渠道
2017H1
2018H1
2019H1
吸收投资收到的现金（亿元）
47.34
147.9
87.81
取得借款收到的现金（亿元）
297.77
531.28
117.17
发行债券所收到的现金（亿元）
--
142.27
65.34
其他（亿元）
--
56.71
61.86
合计（亿元）
345.10
878.17
332.15
从万科的融资构成来看，利息较低的银行借款占比 59.2%，应付债券占比为 25.7%，其他借款占比为 15.1%。分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比 38.9%，浮动利率负债占比 61.1%。有抵押的有息负债人民币 59.7亿元，占总体有息负债的 2.7%。
图2：截至2019年上半年万科债务结构
首开股份：中型房企代表，发展潜力较大
首开股份凭借5.38%的融资成本和296.96亿元的筹资活动现金流入规模，入围A股融资能力TOP10榜单，在中型房企中位于前列。
首开股份2019年上半年销售金额达403.9亿元，较去年同期上涨31.24%。营业收入232.45亿元，同比增长32.49%，归母净利润20.64亿元，同比增长54.17%。业务发展快速增长，朝着全年千亿销售计划迈进。
首开股份的融资成本自2015年来处于逐渐下降的状态，今年中期平均融资成本为5.38%，较去年基本持平，明显低于主流上市房企平均融资成本均值6.45%。这主要得益于公司有效地利用多渠道、多种类融资工具，低成本发行各类债券融资产品，并加强与国内龙头保险公司战略合作，同时持续推进资产支持专项计划、加强供应链保理融资、充分发挥传统银行融资潜能。
图3：2015年-2019年上半年首开股份融资成本
今年上半年，首开股份筹资活动现金流入296.96亿元，同比增长12.76%。首开股份2019年上半年拿地金额为151.9亿元，拿地面积为141万㎡，与2018年同期相比拿地力度有所加大。作为北京市属国资房企，首开股份自 2007 年重组上市之后积极变革，深耕北京、并积极向外扩张，推动销售快增，成为国内首家千亿地方国资房企。
首开股份在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上，均遥遥领先于其他北京国资房企，赋予其在 14 家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势，近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始，有望进一步扩充优质土储，未来发展潜力较大。
