股权投资是长期持有一个公司的股票或投资一个公司的行为，投资者可以直接购买企业股权，也可以在二级市场通过购买股票来对企业进行股权投资。《2019·第一财经中国上市房企价值榜》由第一财经主导发起，旨在通过对上市房企股权投资价值的研究和分析，能对投资者在投资这些企业时起到一定的策略参考作用，从而降低投资风险，提高资金利用效率。

2019年以来，房地产整体的政策基调体现了坚持“房住不炒”，调控力度不减。针对房地产行业，从中央到地方、从需求管理到供给管理，体现出了高度的政策协同。各地政府根据形势变化及时跟进政策，因城施策、一城一策以确保市场平稳运行。在此市场背景下，房企经营状况持续分化，行业竞争加剧，房地产行业进入新的发展阶段。

在房地产市场中，上市房企作为行业中的风向标和中坚力量，研究其股权投资价值有助于挖掘出一批标杆房企，引导资金流向，降低决策风险。而对于投资人而言，如何判断上市房企的投资价值？基于此，第一财经推出《2019·第一财经中国上市房企价值榜》。本研究结合房地产行业以及企业的特性，从样本企业的盈利能力、资本市场表现、运营能力、融资能力、偿债能力、企业规模及市场表现6个维度，共22项关键指标来衡量房地产企业的股权投资价值。

在本次上市房企股权投资价值的研究中，我们在原有计算模型的基础上，加入了房企权益销售和投资拿地的两个指标。除了上市房企所公布的财务数据外，还从房企1-9月份权益销售和可持续发展能力两个维度进行补充，反映房企现状和发展活力。

在研究方法上，本研究主要采用了层次分析法（AHP）确定不同维度和指标之间的权重。在指标信息的获取上，本研究通过研究企业的定期报告、公告，并辅助市场资讯、媒体报道等公开信息进行大规模的检索，尽可能公开公正地对房企进行评判。同时为弥补因企业资料缺失或信息未公开等情况造成结果出现较大偏离，通过对不同维度进行对比修正及专家打分，并赋予一定的权重，来确保研究结果的权威公正。

2019年1-9月，全国商品房销售额为11.14万亿元，同比下降0.1%；销售面积11.91亿平方米，同比增加7%。与去年相比，1-9月全国商品房销售面积与去年基本持平，但增速大幅下滑。同时，销售额增速与2018年相比也显现疲态。

2019年，房地产市场降温明显，虽然众多房企纷纷提出放慢速度，减少拿地的发展策略，但“规模化”依旧是市场的主流思维。2019年前9月，中国恒大、碧桂园、万科依然牢牢占据着中国房企销售前三的位置。中国恒大权益销售金额4308亿元，同比增长1.7%；碧桂园权益销售金额4217亿元，同比增长5.7%；万科权益销售金额2853亿元，同比下降5.7%。2019年是万科喊出“活下去”的第二年，这些大型房企也已经明显的感受到了市场下行，在保持规模化的同时，负债率提升、运营效率降低等风险在不断累加。

从整个行业来看，房企集中度在不断提升。2019年1-9月销售金额超过1000亿的企业达到21家，多于2018年同期，而在5年前，全年销售金额过千亿的企业也仅有7家。除头部房企外，以中梁控股、新力地产、祥生地产为代表的一些黑马企业，在2019年严峻的市场形势下，也依然保持着较强的销售能力。在1-9月中，中梁控股销售金额1010亿元，同比增长12%，新力地产销售金额710亿元，同比增长30%，祥生地产销售金额764亿元，同比增长23%。但从增长幅度来看，大部企业销售增长幅度有所收窄。

形成鲜明对比的是，在一些中大型房企高歌猛进之时，中小房企依然困境重重，成长空间被不断压缩，行业两极分化严重。从1-9月房企销售金额的情况来看，销售业绩200亿以下企业数量多达115家，而销售金额在500亿以上的企业已经达到47家，企业成长趋势呈哑铃状分布。在房地产调控不放松，房企融资难的背景下，可预见未来一大批中小型房企将面临被市场淘汰、被大企业吞并或面临转型的境遇。而实力雄厚的企业，无论在拿地、融资、投资布局等方面所呈现出的优势将会更加明显，最终市场将会向着强者恒强的趋势发展。

在榜单研究样本企业中，A股样本企业2019年上半年平均营业收入93.6亿元，同比增长23.76%，但低于2018年中期24.59%的同比增速，这与2018年以来市场环境发生变化不无关系。H股样本企业2019年中期平均营业收入249.47亿元，同比增长16.22%，低于2018年中期34.24%的同比增速。

尽管房企营收都得到了增长，但在2019年中期房企却不得不接受“叫好不叫座”的事实。2019年上半年A股样本企业净资产收益（ROE）均值为4.55%，略高于2018年同期水平0.1个百分点，而总资产报酬率（ROA）均值同比下跌0.2个百分点至2%,。降幅更大的还有销售净利率，2019年中期A股样本企业销售净利率为10.39%，明显低于2018年同期的13.26%。H股方面，样本房企2019年中期ROE均值为8.89%，同比上升1.23个百分点；ROA均值与2018年中期相比基本持平。销售毛利率均值同比上升1.09个百分点，但销售净利率均值却出现了5.4个百分点的下滑，主要是由于一些中小企业获利空间变薄，部分企业甚至出现大幅亏损。从盈利能力的维度来看，2019年中期房企盈利能力整体要低于2018年同期，主要是因为在市场下行的背景下，受限售、限价、限签等调控政策的影响，房企销售受阻。加之融资成本的不断高企，致使企业的利润规模变薄。

在近三年来，冲规模一直是房地产市场的“主旋律”，企业自身资产规模不断增大。2019年上半年，A股样本房企资产规模均值为1109.58亿元，同比大幅提升19.75%，主要是因为一些大中型房企在追求规模化时，借贷规模、存货规模上升所引起的,但增幅却不及2018年同期。H股样本房企方面，资产规模均值为2752.41亿元，同比增加18.69%，增幅低于2018年中期的33.47%的增幅，表明房企总资产规模仍然在增加，但增长的速度要低于2018年同期。从获得利润的规模来看，2019年上半年，A股样本企业平均扣非净利润9.05亿元，同比增长21.7%；H股方面，2019年中期样本房企平均扣非净利润为28.15亿元，同比大幅增长17.39%。主要是上一年度销售的结转，致使今年上半年营收规模的增长，企业利润规模大幅增加。

将榜单结合本研究以股权投资为主旨的特点进行分析，《2019·第一财经中国上市房企价值榜》（A股）TOP10中，这些企业主要表现出企业规模较大、融资能力强、盈利能力较好、企业规模增长速度快的特点。研究期内，在TOP10企业中，总资产均超过千亿，其中万科总资产达到1.577万亿元，绿地控股总资产达到1.001万亿元；在营业收入方面，TOP10房企中有两家突破千亿，其中绿地控股2019年中期营业收入达到2014亿元；盈利能力方面，TOP10房企平均净资产收益率达到10.18%，也远高于A股样本企业4.55%的平均水平。其中华夏幸福、大悦城、绿地控股占据前三甲，华夏幸福净资产收益率达到18.7%，领跑TOP10企业。

在《2019·第一财经中国上市房企价值榜》（H股）TOP10中，所有房企的总资产均超过千亿，规模较大的房企依然表现出较高投资价值，但也并非是唯一决定因素。例如龙光地产、中骏集团等，虽然总资产未超过2000亿元，但其仍然凭借较好的综合表现进入排行榜前10行列。研究期内，在TOP10房企中，营业收入在500亿以上的房企有5家，分别是中国恒大、碧桂园、万科企业、中国海外发展、融创中国。其中，中国恒大主营收入达到2269亿元，是H股TOP10房企中营业收入最高的房企。中国海外发展在盈利能力、融资能力及偿债能力维度上的表现上则较为出色。以融资能力为例，中国海外发展依靠优秀的信用等级及央企的企业背景，其可在市场中获得较低成本的资金，从而促进了融资能力及盈利能力的提升。

从企业性质方面看，在A股TOP10房企中，具有国企、央企性质的企业数量有6家， H股方面则是为3家，均较去年有所下降。A股房企中，一直以来是两级分化较为明显，大型房企往往具有央企、国企身份，不仅规模大，在融资能力方面也强于其他中小型企业，但在政府严调控的背景下，这些大型房企的获利空间受到限制，无法与早期拿下低价地的房企相比。而H股上市的内房股大多是大中型房企，且以私营企业居多，在此轮房地产市场周期中，这些头部企业前期快速冲击规模，而忽视了借贷规模不断高企、盈利能力和运营效率的下滑等问题，但整体经营情况尚可，仍然具有较高的投资价值。