“业主刚来电话，590万就能卖。”中介小吴说，只要诚心买，价格还可以再谈。二十分钟前，该房源报价还是598万。但瞬间降八万并非底限，这套位于北京朝阳区的两居室，挂牌两个月来，已累计降价170万。

在小吴印象中，以往市场低温时，小户型房价仍较坚挺。但如今，从望京热门小区，到刚需聚集的大望路，二手房直降百万已非孤例。据贝壳研究院数据，今年10月，北京二手房业主降价比重达91.6%，为“317新政”以来最高值。

买卖双方的心理预期齐齐改变，购房者犹豫不决的观望状态，将业主的焦虑感推至顶峰。据国家统计局数据，11月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，但北京环比下降0.4%，已是连续5个月下跌。

“当下各项调控政策保持稳定，首次置业和改善性换房需求没有升温动力；此外，新房阶段性供给较多，尤其是限竞房与二手房市场形成相互竞争关系，在需求不增加的情况下，市场难以回温。”贝壳研究院首席分析师许小乐认为。

调控落地两年后，北京楼市，仍处于漫长的自我修复期。

业主信心崩塌

十二月，北京步入严冬，小吴提早站在店门口等顾客看房。十九岁北漂至今，小吴已在北京做了16年房产中介。他曾见证北京楼市一步步走向狂热，也亲身经历调控后戛然而止的行情。最近一个月，是他今年最忙的时候。

“12月8日帮顾客签下一套448万的房、12月15日签下303万的房源……”看着工作记录，他脸上露出短暂一瞬的欣慰。小吴所在片区是北京面积最大的朝阳区，去年常住人口360.5万，也是潜在购房人群最密集的地方。

但焦虑仍难以掩盖。陪顾客看房间隙，小吴一根接一根地抽烟。“天气太冷，压力也大，你看我都有白头发了。”实际上，对他来说，近期业绩已是全年最好。如果没有这几单，可能年都没法过。而其他店员，三四个月才能开一单。

“调控前房子根本不愁卖，房源挂出来，人人疯抢，我们带看时连钥匙都找不到。”小吴感叹，放在以前，根本没空像现在这样，一下午带顾客看四套房源。如今，北京二手房市场持续低温，已让这些从业者再难体会到曾经的狂欢。

我爱我家研究院数据显示，11月北京二手住宅成交均价为54338元/平方米，环比10月下跌0.83%，同比去年11月下跌1.69%，为今年3月以来最低，近三月整体价格水平回到年初。

当月成交量较多的行政区中，西城区成交均价环比上涨2.81%、顺义区环比上涨1.83%。除此之外，其它九区都在环比下跌，石景山、通州、大兴、昌平跌幅都在5%以上。全市二手房价下行趋势较为明显。

在这场买卖双方的博弈中，业主的心理防线步步崩塌。据北京麦田成交房源监测数据，11月份买方整体议价幅度为-6.9%，较上个月下滑1个百分点，客户议价空间达到2017年以来最高水平。

李华对此深有体会。作为“资深买房人”，他在全国各地有五套房。按他的话说：“这几年都围绕房子转了。”但李华发现，业主当下心态正发生逆转。以前看房时，业主很少着急，议价空间到10万已算离谱。但现在，挂牌价430万的房源，业主能直接降到370万出售。

除去议价空间大幅提高，自身卖房经历更是让他感触颇多。“有次手上房源能在270万卖出，我想再等等，但后来缩水到170万，那种心理上的落差是很难承受的。”李华坦言，一旦看到成交变难，焦虑感很快倍增，因为承受不起资产损失带来的风险。

但不管对财富的渴望多强烈，卖方弱势、市场低温，已是当下常态。作为中介，小吴甚至会劝业主把挂牌价调低一点。“业主不了解市场，报价普遍虚高，最后都要往下调。”他说，如果业主坚持不调低，根本无人问津。

刚需负重入场

五年前，全国楼市升温，身处一线的北京房价几乎翻倍。但转折马上来临，2017年3月17日，调控落地，“认房又认贷”将购房门槛直线推高，无数炒房客被拒之门外。此后北京二手房连续9个月下跌，累计跌幅达13.5%；2018年全年均价仍同比下跌3.3%。

投资性需求已明显减退。“曾经，房价越涨的地方越觉得有投资空间。一有新盘开，三五个朋友便一起去看。但现在，狂热的买房欲望已很难被勾起。”李华说，以前投资时认定，明年房价会涨。但现在大家觉得，红利期已过，万一明年跌了怎么办？

小吴之前也接触过一个炒房客，倒手房源、离婚多次，名下有11套房。但现在，他很少再遇到这样的人。一些人有空闲资金，仅通过“以小换大”进行改善。而更多的人，是渴望拿到这座城市入场券的刚需。

北漂七年，王兰终于在今年扎根北京。二月底生完宝宝后，她开始和丈夫商量看房。“养孩子开销大，如果再不入手，以后更攒不下首付。”但真正看房时，她才发现，市区房子太贵，自己根本买不起。老小区停车都是问题，生活质量难以保障。

最后，他们选择在五环外的通州安家。“房主刚生二胎，想换三居室，新房定金都交了，就等这里腾挪资金。”王兰说，买房以后，至少算有个根，能在北京安定下来。咬咬牙，她跟丈夫签下合同。

投资客解套，王兰这类刚需正成为撑起市场的主要动力。我爱我家统计数据显示，11月选择“首次购房”的客户比例达74.97%，较10月增加1.52个百分点。经过10月短暂收窄后，这一比例在11月再攀统计以来新高，刚需仍是市场主力。

当二手房也“以价换量”时，刚需入场对交易也有短暂拉动。北京市住建委数据显示统计，11月北京二手住宅共计网签11203套，与10月北京二手房住宅网签8879套相比增加2324套，环比涨26.2%，同比增长32.1%。

我爱我家研究院分析认为，长期交易低迷和价格下滑使北京二手房市场积攒了不少潜在需求。经过一段时间观望，加上近期南京、深圳等地调控政策有局部、小幅松动，这些需求的入市意愿有所增强，市场活跃度小幅回升。

“但北京楼市调控仍然是高压态势，松动的可能很小，市场有效购房需求仍以刚需为主，房价也难有上涨空间。”上述机构认为。合硕机构首席分析师郭毅同样称，当下北京楼市中，购房资格被限定，价格再低也只是短期拉动需求，不具备长期可持续性。

新房二手房持续胶着

除去买卖双方和市场间的博弈，北京二手房持续低温，与近年限竞房大量入场关系密切。

2017年末，北京开始大规模出让限竞房地块，相关项目则从2018年开始集中入市。中原地产数据显示，最近两年，限竞房占北京市场供应的70%。大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应重点。

因在土地出让阶段就对房屋售价进行限制，限竞房销售价格通常低于同区域市场水平，因此对二手房市场形成很大分流。“只要区域内有一个限竞房项目，就容易把整个区域的成交量分流过来，也会拉低均价”。有业内人士说。

但这并不代表限竞房受市场欢迎。由于供应量大、区域相对集中，北京限竞房整体消化情况并不好。

中原地产指出，截至今年11月末，北京市累计供应限竞房5.4万套，网签规模约2.3万套，整体去化率仅43%左右。库存规模则首次突破3万套。其中，供应量较为集中的房山区，限竞房去化率为22.7%，仅为全市限竞房去化率的一半左右。

截至目前，北京商品房住宅库存达7.56万套，创近8年最高纪录。此外，北京限竞房签约量合计2.34万套，库存高达3.1万套，同样刷新历史记录。

中指研究院认为，自2018下半年以来，共有产权房、限竞房迎来入市高峰，逐步在市场供求中占据重要地位，快速提升市场有效供给。但部分区域项目扎推入市，产品同质化严重，市场明显处于供大于求状态，房企间存在巨大挑战。

不仅如此，上述机构称，入市项目中80%已亏损或将要面临亏损。从销售进度看，仅8个项目宣告基本售罄，多数项目库存尾盘项目依然较多。随着销售时间拉长，总成本会进一步加大。即便现在就清盘，按照入市时间，也只能减少亏损。

扎堆供应、去化不佳，限竞房与二手房的胶着状态短期内不会结束。“限竞房分流二手房需求，明年仍会持续。尤其是限竞房供应集中的区域，二手房交易量和成交价将持续受到影响。”郭毅认为。

我爱我家研究院称，目前北京楼市调控力度已是史上最大，加上今年四季度以来各地调控多有微调，未来政策进一步加码的空间较小。但北京仍是全国楼市标杆，“房住不炒”战略下，政策难有大的松动，预计2020年北京楼市政策仍会保持平稳。

政策紧锁、市场观望之下，置业北京，仍是一张沉重的城市入场券。