当房企走过低温动荡的2019年，业绩和资金压力如悬顶之剑般盘旋时，仍有房企交出超市场预期的高分答卷。

3月23日晚，金科股份(000656.SZ)发布2019年年报。报告期内，公司各项盈利指标直线拉升，营业收入678亿元，同比增长64.4%，连续9年保持增长；归母净利润56.76亿元，同比增长46%；扣非归母净利润57.3亿元，同比增长42.7%。

鉴于房地产步入降速调整期，金科此番业绩已优于行业平均水平。从2017年到2019年，签约销售金额从658亿攀升至1860亿，金科超额完成“跨越式发展”战略转型。如今，站在规模新高地，金科坚持“高质量发展”，持续优化盈利指标，财务结构不断优化。

受益于业绩向好态势，金科连续4年保持超高分红，2019年现金分红更是超24亿元，每股分0.45元，股息率（以3月23日收盘价计算）超6%。基于公司低估值高分红的特点，势必将得到保险、公募等中长期价值投资者的高度关注和青睐。

业绩指标齐齐抬升

过去一年，中国房地产开发商过的并不顺遂。中指院数据2020年房企百强数据显示，2019年百强企业销售总额98179.3亿元，同比仅增16.3%；营收、净利润均值分别为546.4亿元、69.0亿元，同比增长24.2%、19.5%，增速较上年减少11.6%、20.4%。

行业整体降速时，渝派房企金科经过多年积累，迎来业绩收割期。2019年，公司销售金额1860亿元，同比大增57%，年度目标完成率达124%，销售面积1905万平方米，同比增长42%；地产结算收入631.1亿元，同比大增66.1%；每股收益1.05元，同比增长45.8%。

多项业绩指标向好的同时，公司盈利质量持续优化，2019年毛利率和净利率分别为28.84%和9.4%，保持较高水平，加权净资产收益率达23.6%，更是创近年新高；三费费率为11.1%，同比下降0.9%。而同期，百强房企净利润率均值、净资产收益率等指标增速纷纷下跌。

金科跑赢大市的筹码，蕴藏于公司前瞻性的战略规划及城市布局。意识到规模对房企的重要性，2017年以来，金科实施从“稳健式发展”向“跨越式发展”的战略转型，三年间销售金额大增近300%，顺利迈进千亿房企阵营。

区域战略上，金科坚持 “三圈一带、八大城市群”区域城市群深耕。通过分析产业支撑、人口流入等重点指标，主攻二三线城市，并借助收并购、联合拿地等灵活策略，增加核心城市布局，由此贡献丰富的可结转资源。

2019年，金科坚持省域深耕，全年新增土地192宗，拿地金额达888亿元，新增计容建面3323万平方米。截止报告期末，公司总可售面积近6700万平方米，其中重庆占比29%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北的分别占比22%、18%、16%、7%、5%，布局结构得到进一步优化；拿地均价2672元/平方米，拿地均价占比销售均价27%，充分保障了公司后续的毛利空间。

多元发展获市场认可

过去20年，中国房地产经历高速发展的黄金期，行业规模增长在50倍以上。但在“房住不炒”大环境下，房开业务成本已愈来愈高，企业盈利越发艰难，传统圈地开发模式难以为继。谁抢先找到新利润增长点，便能在新环境中克敌制胜。

2018年底，金科站在千亿新起点，提出符合时代发展趋势的“四位一体”战略，由“房地产开发+社区综合服务”升级为由民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养等构成的“四位一体”相关多元产业生态。

经历集中培育期后，金科多元业务全面开花。2019年，金科生活服务收入23.1亿元，同比增长33.2%；产业营业收入31亿元，净利润5亿元；新能源业务实现净利润1.3亿元，同比增长超200%；公司受让和谐健康9.9%股份，与文旅康养业务实现产业协同。

其中，金科服务成立于1998年，目前已进入城市近200个，市场占有率连续三年中西部名列前茅，管理五年以上项目满意度达95%。公司在管项目611个，管理规模约2.2亿平方米，其中40%来自于母公司，60%来自于外拓项目，第三方外拓能力突出。

值得注意的是，金科的多元布局并未互相割裂，而是多种业态协同发展，以实现资源最优效益。稳健布局下，各业务持续贡献业绩，期末公司经营活动产生的现金流净额达22.39亿，同比增长68%；资产总额3216亿，同比增长39%。

得益于多元生态圈的良性发展，金科运用杠杆的水平可控，财务结构不断优化。2019年，金科实现销售回款1610亿元，同比增长53%，回款率达87%；期末货币资金余额近360亿元，现金短债比为1.09，完全有效覆盖短期负债。

报告期末，金科融资余额987.6亿元，银行贷款、非银贷款、债权类占比分别为64.2%、16.9%、18.9%。2020年2月新发行3年期公司债成本6.0%，较2019年7月同等期限品种下降50BP；5年期公司债成本6.3%，较2019年3月4年期品种下降60BP。

行业研报认为，金科自上市以来，积极拓宽融资渠道，在行业内率先发行物业收入和购房尾款资产证券化产品，创新使用物业资产支持票据，多元化创新融资模式、融资能力和通畅的融资渠道为公司发展提供良好保证，同时，杠杆空间和融资成本的持续优化也为公司新一轮逆周期拓展奠定了基础。

站在发展新阶段，金科将2020年销售目标定为2200亿元，计划新开工面积约3600万平方米。受疫情影响，公司今年1~2月销售短期出现下滑，但仍好于行业及同梯队水平。截至3月19日，全集团除湖北区域、鄂东公司外复工率已达97.7%。

与此同时，公司持续实施跟投机制、员工持股等激励计划，加速管理红利释放。截至3月23日，“卓越共赢计划暨2019至2023年员工持股计划”之一期持股计划已通过深交所集中竞价方式买入公司股票共计约5152.40万股，成交均价6.58元/股。

川财证券认为，近年来金科通过采取招拍挂、收并购相结合的土地获取方式，拿地态度积极、力度逆势不减。全年来看，公司有望凭借充裕的土储资源、及快周转模式抓住疫情结束后的需求回补期，销售回归稳步增长。