易居企业集团CEO丁祖昱说：中国房地产正在从大鱼吃小鱼阶段进入大鱼吃大鱼阶段。
1月13日，世茂集团（下称“世茂”）与福晟集团（下称“福晟”）宣布战略合作，将在全国范围内进行房地产开发、建筑施工、物业经营等领域内的战略合作。
名为合作，实则为世茂对福晟的“吞并”。自此，拥有号称“飞虎队”的闽系房企福晟，将换一种存在方式，以小股东的身份延绵企业之命运。
具体而言，两家公司联合东方资产、信达资产成立一个全新地产平台世茂福晟。世茂、东方资产与信达资产通过收购福晟股权、债权形式入股，福晟集团通过出让项目形式入股。
按照规划，未来世茂福晟会做成一个全新平台。由世茂执行董事、世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼担任世茂福晟总裁，带领全新团队进行操盘。
“这是中国地产探索的新的方式，就是建立平台公司，进行合作而并非完全出售项目。”世茂董事局副主席、总裁许世坛告诉记者。
福晟沦为小股东
“我们将在福晟的地产、商业、物业服务、建筑等领域入股，这几个板块我们都是占大股，福晟占小股。目前我们的股权比例暂时没有确定，不过我们计划未来把入股的项目全部合并进入我们的财务报表。”许世坛说。
第一财经记者了解到，按照世茂初步计划，未来世茂福晟这个资产包的商业部分将合并报表进入世茂股份（600823.SH），住宅部分合并报表进入世茂房地产（00813.HK）。物业部分合并进入世茂物业，并计划在今年内冲击上市。建筑板块福建六建未来纳入整个世茂体系范围。
按照目前的规划，未来世茂福晟将成为世茂海峡旗下四个平台公司之一，办公地点设在福晟集团总部；另外三个平台公司分别为厦门运营中心、湾区运营中心与城市更新平台。其中，福晟集团董事长潘伟明未来将负责城市更新平台业务。
其中，世茂福晟可售货值超过1000亿元，城市更新平台货值在3000亿元-4000亿元。
从世茂的资金安排看，这次并购式入股，世茂主要把大量债权接管，也就是承债式收购，因此实际支付现金并不多。
“世茂财务团队将对世茂福晟平台财务进行代管，通过债务重组方式把短期债务置换成为长期债务，尽量解决资金流动问题。”世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸告诉记者。
目前福晟的情况是，由于资金危机和债务违约，几乎所有项目全面停工，因而第一步需要世茂进行征信背书，进而拿到资金盘活项目。
从入股的项目个数看，目前双方依旧还在尽调和谈判。“福晟集团几乎所有的项目都将装入世茂福晟平台，即便是福晟国际（00627.HK）里面大部分项目也将卖出。”一位知情人士告诉记者。
2019年9月，福晟集团旗下香港上市公司福晟国际发布公告称，公司获最终控股股东潘伟明通知，将64.16亿股股份转给儿子潘浩然。潘浩然占股56.45%，成为福晟国际的实际控制人。
股份转让背后，实际上是潘伟明把自己和上市公司做了切割。截至2019年上半年，福晟国际共拥有14个正在开发及待售的项目，总建筑面积约166.08万平方米，权益总建筑面积约136.54万平方米。2019年半年报显示，福晟国际实现合约销售额约12.1亿元，总收入约2.99亿元，同比上升313%；公司拥有人应占期间利润为1.16亿，若扣除非经营性项目，福晟国际除税后经营利润约0.73亿元，开始扭亏为盈。
“我们将全面代管福晟的项目，在财务、运营、组织等方面进行公司优化，未来要有极致的管理手段，提高产品品质和管理效率，保证公司正常运转。”吕翼告诉第一财经记者。
所谓极致的管理手段，实际上是组建全新的管理团队。第一财经记者独家获悉，过去1个月福晟大量高管都已经在主动、被动离职，包括营销、投资、人力、工程等重要条线负责人离职。
“入场尽调之后，吕董就已经和福晟方面开过会，所有福晟中心总以上的职位都要过一遍吕董。”一位知情人士向记者透露。
事实上，目前世茂的人力已经开始与部分福晟高管进行离职沟通，预计所有的人员去留将在本周内完成。“本周六新的平台年会，到时候去留的人都会定好。”
第一财经记者了解到，目前世茂方面计划把福晟有旧改经验的管理团队留下，不过具体到各个职能条线，大部分管理团队都将不被留下。“实际上有旧改经验的将一起加入到城市更新平台，这一点是福晟的长处。”上述知情人士告诉记者。
按照规划，世茂集团将在春节前完成人员组织、财务等内容的确认和恢复。“我们计划2020年世茂福晟平台销售要达到300亿。”许世坛介绍。
除了上述住宅、商业、物业之外，世茂此次合作入股的板块还有福晟集团子公司福建六建。“世茂将联合金融机构成立纾困基金，主要是要在春节前支付福建六建的农民工工资，目前福建六建拖欠约数万名农民工工资。”一位金融机构人士透露。
通过承债式收购，管理团队入驻，多业务入股等方式。世茂至此完成了房地产历史上最大的一宗并购案。
世茂暴露大野心
“2019年我们在TOP10里增速最快，在TOP20里面增速排第二。我预计2020年前十大开发商平均增速在10%左右，但是我们的增速将高出这个水平。”许世坛介绍。
2019年，重回TOP10的世茂房地产表现出快速发展的态势。根据公告，世茂房地产2019年累计合约销售总额约为人民币2600.7亿元，累计合约销售总面积为1465.62万平方米，同比分别上升48%及37%；平均销售价格为每平方米17744元。
许世坛判断，2020年中国房地产整个市场规模还将在15万亿左右，比较看好一二线城市以及强三四线城市。
“开发商面临去化的压力还是较大，很多公司现金流紧张就会面临被吃掉的问题，这也给了我们财务比较安全的公司机会。”许世坛说。
2019年开始，世茂成为并购市场又一大明星。在很多房企开始谨慎拿地之时，世茂的逆周期操作，补充了大量的土地储备。
2019年3月22日，世茂旗下的世茂股份以3.78亿元买下泰禾集团杭州蒋村项目51%的股权。
2019年3月25日，根据泰禾公告，福州泰禾向世茂转让南昌茵梦湖项目四家标的公司各51%股权，总计代价18.05亿元。随后的4月和5月，世茂集团并购了泰禾位于广州、杭州等地项目。截至目前，世茂累计花费超过77亿并购泰禾多个项目。
此外，万通、明发等房企也与世茂进行交易，分别出售了在香河、马鞍山等地项目。
2019年6月9日，广州老牌地产商粤泰股份发布公告，向世茂出售位于广州的地产项目。按照公告，双方于6月8日签署了《世茂粤泰合作项目协议书》，以63.97亿元的总对价出售5个房地产项目的股权。
“行业竞争加剧，大家都想在一、二线城市拿地，拿地的利润率自然开始下降。我们2019年在公开市场参与了300多块土地竞拍，实际到手不到40块。企业要发展，自然需要多元拿地模式，通过合作并购的方式，我们就可以很好地补充自己的土储，同时可以降低成本。”汤沸告诉记者。
快速扩张背后，实际上来自世茂的财务杠杆较低。
根据2019年半年报，世茂房地产融资成本控制在5.6%左右，较2018年全年5.8%下降0.2个百分点。净负债率59.6%，连续8年净负债率处在60%以下。截至2019年6月底，世茂总借款约为1154.7亿元，短期借款为320.6亿元，占总借款28%，账面现金则为短期借款的1.6倍。
“按照世茂的发展速度，即便保守测算20%的规模增长，加上世茂福晟平台300亿的销售额，2020年也将有超过3400亿销售额。如果按照世茂的货值（10500亿）进行折算，那么这个数据还要更大。”一位券商分析师向记者分析。
显然，重新回到前十阵营的世茂并不满足，接下来还将进一步发起规模冲击。不过，如何在财务杠杆和规模之间找到平衡，将成为考验这个企业的又一个难题。
