“没有一个黎明不会抵达，没有一个春天不会到来。”在3月31日的网络见面会上，中梁控股（2772.HK）董事长杨剑用这样一个开场白告诉投资者和媒体。

在他看来，2019 年对于中梁来说是不平凡的一年，在行业整体有所下行的情况下，凭借全体中梁人的努力，公司获得了不错的业绩，提前并超额完成全年销售目标，继续稳居20强；持续深耕外拓，转二线、转省会、转都市圈中心城市成效显着；也是这一年，中梁成功登陆港交所，实现里程碑式跨越，并在较短时间内，获得了众多机构的认可，为公司开辟了更广阔的发展空间，助力公司向更远的目标大步迈进。

根据中梁控股发布的年报数据显示，2019年，集团合约销售金额达到人民币1525亿元（下同），较2018年增长约50.2%。

中梁控股方面表示，2020年公司的销售目标定为1680亿元，增速为10%左右。一季度业绩受疫情影响，预期第二季度的销售情况会有复苏。

经营质量优异：核心净利润增长102%

报告期内，集团收入为566.39亿元，较2018年增长约87.5%。其中，来自物业销售收益为563.84亿元，同比增88%；管理咨询服务收益2.44亿元，同比增15.2%；物业管理服务收益为零，同比减少100%；租金收入收益0.12亿元，同比增168.1%。

利润方面，2019年，中梁实现毛利131.82亿元，较2018年度69.11亿元增长90.7%；毛利率由2018年度的22.9%增加0.4个百分点至23.3%。归母核心净利润大幅增加约102.3%至39.01亿元。

报告期末，中梁的银行结余及现金为264.95亿元，已收客户按金(合约负债)为1158.73亿元。债务总额为401.81亿元，净资产负债比率为65.6%。

“2019年净负债率的下降，主要是我们上市后成功打开了融资市场，债权融资的总额增加，所以在整个体系上，我们会持续在未来成长，改善结构，降低一定成本，这会是一个比较健康的杠杆水平。”中梁控股董秘杨德业说。

他进一步表示，疫情发生以后，中梁控股非常关注现金流的管理，基本上第1个季度，一些基本开支都已经做一个紧缩的准备，然后保留比较充裕的一个总基金。“所以我们现在其实也看到，从土地款也好，处工程款支付，包括其他融资的话，其实我们在今年的前期这段时间已经做好非常好的一个准备，所以在2月底，手头的现金有超过270亿元人民币，手头需要到期债务基本上都是够覆盖的。”

按照中梁控股计划，今年境外的到期还款的一些融资已经做好准备，整个现金流的管理其实现在还是在一个比较良好的水平。

“关于美元债情况，我们现在也看到市场波动还是比较大的，价格还是有些下降，我们会对在市场会继续去帮助，不排除会有一个回购的机会，现在我们还是会再继续关注这个市场。”杨德业说。

土地储备均衡：聚焦二三线城市

2019年全年土地投资额为764亿元，共获取土地139宗。2019年，集团在回归二线城市的买

地投资方面成效显著。在全年的买地投资中，二线城市占比提升至50%以上。

目前看来，中梁控股整个的资策略是围绕三转，转二线、转省会、转中心城市。

中梁地产董事长杨剑有自己的「宝马mini 撞大奔」理论——「如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini 。你开10 辆大奔，我开50 辆宝马mini ，我还是大有机会。」

棚户区改造和三四线城市成就了中梁控股的千亿规模，也成功将这家房企推上了IPO的康庄大道，但红利逐渐消退之后，中梁也在进一步思考要用宝马mini换到大奔。

2018年开始，中梁控股对投资布局就做了一些调整。“实际上到了2019年，我们在投资方面，我们超过90%的投资额，是布局的二三线城市。应该来说我们的现在城市能级已经得到大幅的提升。三四线市场随着政策红利的地区，也出现了比较大的分化，存在一些结构性的机会，同时借助于我们比较严谨的投资的体系，比较科学的体系，我们会去寻找结构性机会这样一种打法，来规避风险。”中梁控股地产业务联席总裁及执行董事李和栗说。

他进一步指出：“2020年我们初步预算根据销售额的50~60%去确定我们的投资额。疫情对我们行业的影响是短期的，我们认为需求是存在的，只是被延后，而且近期的土地市场已经开始活跃，包括销售市场已经开始恢复，对全年的我们买地的预算影响相对比较小。”

据公开信息，今年前两月，中梁控股新增了12幅土地，累计拿地金额94亿元。

今年3月，中国房地产业协会和上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布了“2020中国房地产开发企业500强”测评成果，凭借过去一年在各个业务板块的良好表现，中梁控股继续保持行业综合实力20强，并荣获“发展潜力十强NO.1”称号，企业综合实力和可持续发展能力备受肯定。

中信里昂证券发布报告称，首次覆盖中梁控股(02772)，予强烈“买入”评级，目标价8.6港元，相当于2020年预测市盈率5.7倍。该行称，将中梁控股列为行业首选，相信中梁控股将土储升级转移到二线和强三线城市之后，土地储备将更为平衡。三家国际信贷评级机构一致认同中梁的资产负债状况良好，惠誉将该公司的前景评为“稳定”。

该行预计，中梁2019年的核心利润同比增长102%至39亿元人民币，2020年同比增长23%至48亿元人民币，派息率40%，则2019年的股息收益率将达11.3%，2020年的股息收益率更将达12.3%，公司是该行覆盖股中的最高之一。

杨剑表示，2020 年是中梁登陆资本市场再发力、变革再升级值得期待的一年。未来，公司会继续稳健发展，基于现有市场的领导力及竞争力，以更加优良的业绩，持续为股东及投资者创造价值回报。近期受新冠肺炎的影响，房地产行业受到了短暂的冲击，但我们依然看好行业前景。这段意外的“停摆”也给了我们休整的时间去复盘过去，并思考未来的发展战略，是企业夯实内功、刻意训练的时机。