6月4日，财政部、自然资源部、国家税务总局、中国人民银行联合通知，将国有土地使用权出让收入在内的四项政府非税收入划转由税务部门征收。此次改革从7月1日起在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南进行试点，并于明年1月1日起在全国推行。

土地收入被纳入税收部门管理意味着什么？对哪些方面产生影响？又将产生什么样的影响？来看看机构最新解读。

►短期或冲击政府性基金收入

此次划转征收的四项政府非税收入中，作为地方政府性基金收入主要组成部分的国有土地使用权出让收入备受关注。财政部数据显示，今年前4月，地方政府性基金预算本级收入23116亿元，同比增长36.8%，其中，国有土地使用权出让收入21383亿元，同比增长35%。

天风证券表示，土地出让金划转税收部门征收，并不意味着土地出让金划归中央，更不意味着土地出让金退出历史舞台，范围和分成都不会变。此次划转只是《国税地税征管改革方案》的落实，土地出让金变的是形式，不变的是实质。

广发证券表示，本次改革涉及土地出让金，而土地出让金是财政四本账中政府基金性收入的主要组成部分，其重要性不言而喻。土地财政是地方财政收入的重要来源之一，占地方广义财政收入比重约在30%-40%，占政府性基金预算比重高达85%左右，它对各地的财政收入、基建、地产都具有重要深远的影响，同时也是地方专项债的重要偿债收入来源（根据财政部2019年数据显示，能够作为专项债券偿还来源的地方政府性基金收入中，土地出让收入占91%左右）。

国海证券指出，新规仅针对征收环节，短期或冲击政府性基金收入。就土地出让收入而言，过往地方政府土地出让过程中，存在一些欠征、少征、漏征土地出让金以及虚增、空转土地出让收入等行为。从长期来看，新规的实施将进一步规范地方土地出让行为，提高土地出让收入缴款的效率和透明度。而从短期来看，部分地区土地出让收入虚增等不规范行为将受到一定的限制，这些地区的政府性基金收入或将受到一定的冲击。

►部分城投可能受冲击

国金证券指出，城投公司一般通过三种方式参与土地出让环节：一是作为土地整理的代建主体，参与土地一级开发；二是获得土地资产注入；三是通过公开市场“招拍挂”直接拿地。划转税务部门后，部分城投可能受冲击。

国海证券指出，新规或冲击部分城投平台资产规模和现金流。就城投平台招拍挂而言，过往存在政府出让土地后向城投平台返还土地出让金或城投平台延期缴纳土地出让金等现象。而新规出台后，（1）影响城投平台资产规模：政府返还土地出让金受限，影响其对部分城投平台的资金注入；（2）影响城投平台现金流：城投平台招拍挂后需及时、足额缴纳土地出让金，进一步影响城投平台的现金流。

中信证券表示，本次改革的核心在于更换征缴主体，理论上并不会对传统的土地出让模式产生实质影响。但是，考虑到税务部门的征缴力度更大，因此过去部分地区存在的延期缴纳土地出让金等行为或将减少，进而可能导致城投平台等资金压力增加。近年来地方国企和城投平台的债务偿还压力逐步加大，本次改革对现金流的影响或使得部分企业出现违约风险，但是守住不发生系统性风险仍是底线，预计未来政策将平稳过渡。

中金公司指出，以往存在部分地方政府通过返还一定比例或金额的土地出让金给房企或城投公司，用于弥补其土地熟化成本的现象。土地出让收入征收权划归税务部门，将有助提高税收征管的纪律性和效率，地方政府对土地出让收入进行返还等操作的合规性会提高，资金链和现金流的环节延长，随意调用的难度加大。因此，实际运作中存在的不规范现象将有所减少，进而可能会抑制部分地方政府的地价虚高现象，而部分高度依赖土地出让收入返还的城投公司，收到土地出让收入的流程可能会延长，对其流动性的管理能力也提出考验。

►房产税改革、地产调控影响

中信建投认为，此次调整有利于税务部门、人民银行与自然资源部门实现土地受让主体的财务状况的信息共享，帮助地方政府更清楚的了解房企真实财务情况，进而制定更加合理、更加精准的土拍制度。长期以来由于土地财政的影响，地方政府和中央对地产调控的政策存在不一致性，此次调整有利于地方政府对土地财政的透明化，从而提高地产调控及土地财政收支的有效性。对于开发商来说，拿地后支付土地出让金将更为规范，一方面这将导致开发商资金压力加大，另一方面也倒逼开发商寻求城市更新、旧改、产业勾地等方式降低拿地成本。

渤海证券表示，此次调整相当于将地方土地出让纳入中央监管，有助于解决地方政府土地收支“不透明”的问题。新政策下地方对于土地出让也将趋于谨慎，有望减轻地方政府对“土地财政”的依赖，倒逼地方政府提速房产税改革。

广发证券表示，中长期看，财税体系改革是一个系统性工程，目前的改革大概率是一系列改革中的一环。逻辑上说，先框架后内容，先理顺收支管理，才能有效推动各项财税体制的改革举措，并为未来的核心环节改革做好铺垫。从财税体系改革大的方向上看，未来的财税改革一则将进一步推动一般公共预算与政府性基金预算的体系化统筹管理；二则推动地方政府与土地相关的收入从增量环节逐步向存量环节过渡，推动房产税与消费税等税种作为地方支柱税源，减小地方对于土地财政的简单依赖。影子银行、融资平台、两高一剩、房地产作为中国经济的四大结构性问题，政策已在逐步将各个问题的改革推向深水区。

►A股：有利于高信用和强运营的房企

中信证券指出，把国有土地使用权收入划转税务部门征收，并不会导致国有土地使用权出让收入地位下降。政策本意为优化财政收支体系的一小步，的确也可能助推土地供给进一步增加，有利于高信用和强运营的房企可持续发展。

申万宏源认为，规范化土地收入征收，短期影响更偏结构性，不涉及征收方式、内容的具体调整，对总体的土地收入以及基建投资的短期影响较为有限。后续基建格局更应该关注的是，当前上游工业品价格高涨已开始对消费需求形成明显的直接抑制。

东方证券认为，政策目的是规范财政，不宜过度解读，但土地市场可能降温，部分高负债的区域性房企潜在风险有所增加。该机构认为，中长期房地产调控政策上整体中性，当前板块的估值水平相对于龙头潜在的增速水平依然极具性价比，低负债强运营的龙头房企，则具备穿越周期的成长能力。看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产、融创中国、万科A；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团、旭辉控股集团。同时看好迅速成长且消费属性较强的物管行业，推荐永升生活服务、碧桂园服务、保利物业、招商积余、新大正、融创服务。

中信证券指出，对部分强信用和强运营的企业而言，2021年下半年土地市场供给的增加，或有利于其盈利能力触底反弹。行业估值确实已经很低，市场对企业盈利能力下降的预期逐渐缓和，推荐龙湖集团、碧桂园、万科A、保利地产、世茂集团、旭辉控股集团、华润置地、金地集团等。