自6月面市以来，首批公募REITs产品表现稳健，在此背景下，市场对未来不动产金融的发展前景予以期待。

10月28日，上海交通大学兼职教授、上海交通大学上海高级金融学院执行理事屠光绍在“2021中国不动产金融峰会”表示，要盘活存量资产，包括不动产资产，应发挥好金融体系作用，特别是加快资本市场的发展，加快直接融资发展。

在屠光绍看来，盘活存量资产，是当前和今后金融体系的一个重要任务。经过多年发展，我国已经形成了庞大的存量资产市场，且存量资产包括不同的资产形态，分布在各个行业各个领域。“这就涉及到整个金融体系如何提高自身盘活存量资产的能力。”

而在存量资产中，不动产占据了重要部分。如何让不动产动起来？屠光绍认为，应发挥好金融体系作用，特别是加快资本市场的发展，加快直接融资发展。“盘活存量资产与发展直接融资和资本市场的对接，既有利于扩展金融市场的功能，也为存量资产包括这些不动产的存量资产的盘活提高效率。”

屠光绍进一步分析，发挥好资本市场作用，更好盘活存量资产，深化了两大功能，一是有利于改善我国融资体系和融资结构，降低债务率和债务规模；二是有利于丰富资本市场产品供给，比如REITs可以满足社会公众理财的需求等，而且从全球市场来看，REITs是除了股票和债券之外，资本市场的又一个大型产品体系。

在业内人士看来，盘活存量资产、不动产资产，其关键在于让这些资产作为要素流动起来，在这一过程中，金融市场起着重要作用。“但要想通过金融市场的功能促进转化，还需要三个要素来适应这种发展。”屠光绍说道。

具体来看，这三个要素分别是：丰富的产品和工具，借助这些工具，可以把差的资产通过兼并收购等工具，变成能够产生积极效应的资产；健全的机构体系，产品工具需要资产管理机构管理，机构既利用产品工具，同时又把产品工具推荐给不同的投资主体；健全的金融要素市场体系，有了产品与资产管理，还需要发展市场体系，让市场在资产定价、交易以及不断流动中发挥作用，有效的市场至关重要的，特别是要深化资本市场功能。

另外，在配套制度方面，屠光绍称，资产存量的盘活，还需从制定发展规划、适应发展需求、完善司法体系、健全信用体系等四个方面进行配套，从而更好地形成整个市场的发展环境和生态体系。

首先，需在整体上制定发展规划。“市场有很大的发展空间，如何做好顶层设计，如何借鉴国际经验同时根据中国自身的情况，在政策和规划制定方面还需要进一步研究。”

同时，要适应宏观政策，适应市场发展的需求。比如，在税收体系上，无论是兼并、收购、重组，还是不良资产处置，包括REITs，税收在这个过程中如何发挥调节作用以引导产业进入良性发展。

其次，要完善司法体系、法律服务体系。“因为无论是存量资产盘活，还是要让不动产动起来，都需要司法体系、法律服务体系提供非常好的基础设施支撑，这种支撑使得不动产金融的发展能够行稳致远。”屠光绍说。

最后，则是要健全信用体系，包括优化生态、发展环境等。“如果够从这些方面不断适应市场发展需要，积极推进，不动产金融一定会有更多的发展空间，同时也能够不断重塑一种生态，重塑不动产金融功能。”屠光绍表示。