在房地产市场情绪低迷和前期政策偏紧的影响下，预计明年全国房地产活动将整体继续走冷；但从中长期看，由于城镇化趋势不变，未来5～10年，中国对房地产的需求还将维持在一个平稳、乃至较快的增长区间。

11月10日，植信投资首席经济学家兼研究院院长连平在中国宏观经济论坛（CMF）上表达了上述观点。

他认为，当前，房地产市场出现的一系列调整是短中期的，尤其是受包括针对房企和金融机构在内的房地产金融政策的松紧度调整影响；从中长期看，房地产需求尚未达到涨势逐渐触底的阶段，房地产行业对中国经济的支撑作用依然坚挺。

从短期来看，连平称，当前全国房地产市场正处于一个投资、供地、价格、成交全面走冷的阶段。数据显示，三季度房地产行业景气度明显下行，其中三季度房地产新开工、销售和投资继上半年的强劲增长后分别同比下跌17.4%、12.5%和0.8%。

连平认为，考虑到短期内房地产市场下行是一个难以改变的事实，而房地产行业对中国经济和金融体系至关重要，且牵涉行业众多，现阶段，应警惕房地产活动走弱对宏观经济带来的风险。

“后续应持续关注房地产投资增速放缓将对整体投资和消费的带来的波及和影响。”连平说，近两年来，房地产开发投资占社会固定资产投资的比重保持平稳较高增长，截至2021年9月末，其占比已超过28％。房地产开放投资大幅下行，将对房地产市场的整体投资消费环境带来一系列冲击。比如，对建筑业、耐用消费品、住房金融服务以及家用电器等行业领域造成的负面影响。

长春市生态大街附近的一处在建楼盘（2月22日，无人机照片）。新华社。

从中期来看，连平预测，明年楼市将延续下行态势。具体来看，在房企销售上，通过对目前住房信贷增长情况的分析，2022年全年商品房销售增速将较今年有所放缓，甚至可能出现阶段性负增长。在房企拿地上，参照2011年、2014年和2018年，即房企拿地趋于谨慎的三年，2022年房企购置土地面积将较今年下降，降幅在7%左右。

其中，房地产开发投资的降速会导致其对投资、消费等宏观经济的多个方面拉动作用减弱。“以房地产行业产值占房地产投资的比例为0.53来计算，如果明年房地产产值约8.46万亿元，那么其对GDP的拉动只有0.6个百分点，贡献率是7.3%。”连平称。

连平认为，在短中期内，房地产行业全面景气度下行需要引起高度关注，建议相关政策从“稳房价”“稳地价”向“稳预期”调整，即将“稳预期”放在更为重要的位置上。

“在房地产市场治理调节的过程中，建议调控政策趋向温和，尤其是金融领域的相关政策，应在风险可控的条件下，做出适当边际放松，引导市场预期回归平稳。也即是说，金融机构应该要满足、支持优良的房地产开发企业合理的融资需求，以及居民刚性和改善性购房的需求，提供合理的金融支持。”连平称。

之所以呼吁将房地产行业的金融环境保持在一个相对合理的状态，在连平看来，也是因为从中长期来看，在“房住不炒”的背景下，房地产行业还会有一个较大的发展空间和机遇期。

连平称， 2020年，中国常住人口城镇化率为63.89%，这一比例仍低于许多同等发展阶段上的国家，所以未来城镇化发展的空间依然不小。与此同时，根据国家卫健委2017年统计，流入地拥有住房的流动人口占比已近30％，而其余7成租房群体中，有25％人口有在流入地长期居留的意愿。这表明，随着城镇化推进、流动人口规模的扩大，在人口流入的城市地区，其住房需求会进一步增加。

“基于此，我对中国房地产市场的中、长期走势持乐观态度，至少在未来5年～10年间，中国对房地产的需求还将维持在平稳、乃至较为快速的增长区间。从更长期来看，中国房地产行业在中国经济中所扮演的角色仍至关重要。未来，我们可以逐步地减少对房地产市场的依赖，但要真正告别对房地产行业的依赖，依然很难。”连平称。