在北京非首都功能疏解、通州与北三县一体化发展过程中，迁入人口的职住需求如何满足？

26日，国务院发布的《关于支持北京城市副中心高质量发展的意见》（下称《意见》）提出，有效推进更大区域职住平衡。大力发展住房租赁市场；支持北三县盘活存量土地、合理利用增量土地，与城市副中心合作建设保障性租赁住房。同时，《意见》明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求、以推进职住平衡为基本原则的住房供应体系。

第七次全国人口普查数据结果显示，2020年，北京通州常住人口为1840295人，占全市比重较2010年的6.0%增至8.4%，跻身全市各区人口数排名前六位。十年来，通州人口增长全市最快，人口发展逐渐改变“单中心”聚集趋势。

根据《北京城市副中心（通州区）国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，城市副中心承接中心城区功能和人口疏解作用充分发挥，到2035年承接中心城区40万~50万常住人口疏解。

“产业和人口的持续迁入，带来了大量的职工置业需求和租房需求。由于北京城市副中心执行的限购政策是北京的加强版，大部分在通州工作的‘打工人’买不起房或者没资格买房，更多的居住需求涌入租赁市场。如何改变通州住房租赁市场结构性供给不足的问题，是其高质量发展的关键。”景晖智库首席经济学家胡景晖对第一财经表示。

为此，《意见》称，将大力发展住房租赁市场，扩大保障性租赁住房供给；与此同时，《意见》还明确了土地、金融等支持政策。

具体来看，在土地支持方面，《意见》提出，单列用地计划，增加土地供应，支持利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设保障性租赁住房，支持通过“商改租”、“工改租”等形式将非住宅改建为保障性租赁住房。

在贝壳研究院高级分析师黄卉看来，推动“商改租”、“工改租”项目的快速落地，将有效增加保障性租赁住房的供应，推动职住平衡。

黄卉告诉第一财经，一方面，这有利于北京城市副中心及附近区域的产业升级，对现有的闲置资源进行再次利用，避免资源的浪费；另一方面，闲置的工厂或商业一般区位较好，交通较为便捷，“商改租”“工改租”有利于缓解职住不平衡的矛盾。

“此外，相比于新增建设，‘商改租’‘工改租’等存量盘活的方式建设周期更短，能够快速扩大保障性租赁住房的供应，满足大规模新市民、青年人以及城市基本公共服务群体的租房需求。”黄卉称。

为进一步分流北京城市副中心的住房租赁市场的需求压力，《意见》提出，支持北三县盘活存量土地、合理利用增量土地，与城市副中心合作建设保障性租赁住房。

“这对于北三县而言，确实是一大利好。“黄卉称，北三县与城市副中心合作建设保障性租赁住房，通过更大区域范围的职住平衡，推动北三县产业和经济的快速发展。

第一财经从北三县一名房地产中介处了解到，自2017年北三县实行严格的限购政策，当地楼市保持低位横盘，此前拿地的房企往往面临销售困境，外来房企往往不愿意进入。与此同时，由于在北三县购房群体中，一大动力是投资，而在居住方面，则面临物业、公共、商业配套差等诸多问题，人口吸引力有限。

胡景晖表示，在北三县发展保障性租赁住房，既有利于缓解北京城市副中心住房租赁市场的供需矛盾，也增强了外来房企进入北三县的积极性，有利于盘活北三县各类存量土地资源，让北三县土地资源得以高效利用。

为扩大保障性房源供给，除了发展保障性租赁住房外，《意见》还提出，加大共有产权住房供应，优先满足符合条件的疏解北京非首都功能迁入职工置业需要。

此前，在北京发改委、住建委近日联合发布的《关于报送2022年房地产投资计划的通知》中也提到，2022年北京市房地产投资计划安排重点是城市副中心等重点区域，人口疏解对接安置房、棚户区改造安置房、公共租赁住房、集体租赁住房等保障性住房项目，共有产权住房项目等重点领域。

在金融支持政策方面，根据《意见》，强化金融对城市副中心稳妥推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，支持发展保障性租赁住房REITs，鼓励公募REITs基金管理人在城市副中心落户发展。

值得注意的是，伴随大量优质产业、人才资源往通州疏解，为防止楼市出现过快升温，《意见》还提出，加强房地产市场调控，着力稳地价、稳房价、稳预期。

黄卉称，《意见》再次强调“稳地价、稳房价、稳预期”，旨在再次重申打击投资炒房的决心，推动区域房地产市场的平稳健康发展。

“根据《意见》，一方面，要保障北京城市副中心及附近区域各类人群合理的住房需求，另一方面，也要确保北京城市副中心及附近区域的经济结构合理，避免房地产过度占用社会资源，特别是资金，进而推动其他重点产业的快速发展。”黄卉称。