2021年伊始，北上广深的房地产销售保持惯性下的高规模。与此同时，伴随热点城市房价的居高不下，多地密集加码调控，力促市场回归理性。
2月23日，国家统计局发布“2021年1月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数”。数据显示，进入2021年首月，新房、二手房上涨的城市数量持续增加，并升至历史较高位。其中，新房价格上涨城市数量53个，较上月增加11个；二手房价格上涨城市数量为49个，比上月增加11个。
国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，2021年1月份，房地产市场运行总体平稳，各线城市商品住宅销售价格环比涨幅较上月有所扩大，同比涨幅有扩有落。据测算，1月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、1.0%和0.3%。二手住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.7个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。
对于1月各线城市房价涨幅持续扩大，58安居客房产研究院分院院长张波告诉第一财经，这主要是由一线城市的二手房价格上涨而带动的。从数据上来看，二手房的涨幅超过新房，并且一二手房房价上涨都有扩大迹象。单从这一趋势来看，一线城市的市场热度提升是大概率事件，同时还有可能伴随着房价进一步上涨。
“但必须看到，热点城市正在持续加码调控，并且不排除会随着市场热度变化进一步出台更为严格的调控政策。1月以来，一线城市如深圳、上海，堵漏洞、控金融、打炒作的信号十分明显，北京也强化了对市场的监管。”他说。
北上广深密集调控
第一财经记者注意到，从区域来看，1月房价领涨的城市主要集中于长三角以及珠三角经济圈。
新房方面，金华新房价格涨幅领跑全国，环比涨幅为1.2%，广州、合肥、扬州房价环比涨幅紧随其后，分别为1%、0.9%、0.9%。
二手房方面，深圳价格涨幅位居70城首位，为1.7%，同比涨幅达15.3%，其次为广州、上海和金华，分别环比上涨1.4%、1.3%、1.3%。
针对金华房价上涨过快的现象，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，金华楼市虽已“热过一波”，但最近两年相对平静，在潜在购房需求释放的情况下，房价容易反弹。“后续或将加紧调控。此前浙江省包括丽水、衢州、台州等地级市都出台了调控政策，所以从这个逻辑看，后续金华也有调控升级的可能。”他说。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，1月楼市的升温是资金及预期共同驱动的结果。在资金方面，前期货币宽松下资金外溢到楼市，带动市场尤其是一线城市核心区域需求升温。在预期方面，市场的升温加快购房者入市节奏，进而导致市场供需矛盾加剧，价格涨幅扩大。
伴随着热点城市楼市的明显回温以及“打新热”、“二手房跳价”等现象在多地的轮番上演，调控收紧成了2021年各地房地产市场的主旋律。
据不完全统计，今年以来，各地出台房地产调控政策累计已达60余次，其中，1月累计发布相关政策超过40次。1月下旬，住房和城乡建设部副部长倪虹在赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况时，重申“房住不炒”，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，并强调“切实落实城市主体责任”，“发现问题及时出手”。
从调控方式来看，北上广深和杭州、合肥等多个二线热点城市，除了从限购、限售等方面进行施压，对“中介恶意抬高房价”、“假离婚”等现象开展“围追阻截"，还强调了“金融审慎管理”，具体体现在居民、企业和银行这三个维度。银行方面，近两个月以来，广州、海南等地相继提高了地方银行房地产贷款集中度上限，以满足当地刚需购房者的购房需求；居民方面，针对屡屡出现的“炒房”行为，多地提出严打经营贷“流入楼市”。
1月21日，上海发布“沪10条”，其中明确，严防信用贷、消费贷、经营贷违规流入楼市。1月29日，上海银保监印发文件，要求高度重视信贷资金用途管控。
1月30日，北京银保监局提出，近期对下辖银行2020年下半年以来新发放的消费贷、经营贷开展合规检查。2月1日，北京市房协组织房产中介签署承诺书，其中包括，不得协助客户参与首付贷、经营贷等违法融资活动。
2月9日，广东银保监局严肃查处了多家银行涉嫌违规，令经营贷、消费贷违规流入房地产的行为。
在张波看来，“严打经营贷”的背后，有两点原因。其一，房地产与金融业有着深度关联。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业，房地产金融出现问题会对整个金融市场形成极大冲击。其二，严打经营贷流入楼市将减少房地产投资性需求，推动房地产回归居住属性。从本质上来看，“经营贷”会降低购房门槛，让限贷等调控手段无法有效落地。
严跃进称，近期，一线城市房地产调控升级，尤其是部分城市信贷政策明显收紧，或会出现一波恐慌性交易，使得部分地区的房价环比涨幅有所扩大。这就需要各地更精准地限制投资性购房需求，并进一步优化、完善监管政策。
房价会降吗？
与往年处在销售淡季的“春节档”不同的是，受“就地过年”政策的影响，今年一二线城市的房地产成交热度在春节期间明显走高。
克而瑞地产研究相关研报指出，全国30个重点城市在今年春节周（2021年2月11日到2月17日）成交量达315256平方米，同比增长133%。同时，得益于人口流动性下降，一线城市的刚需、改善性住房需求迎来一波集中释放。其中，北京、广州、深圳延续了春节前的高热度，春节2周累计成交量较2020年和2019年同期涨幅均在45％以上，创3年同期成交新高。
贝壳研究院首席分析师许小乐表示，今年“春节档”楼市热度高于往年，除了“就地过年”的因素外，还需考虑到市场预期。当前，市场预期处于近三年高位。春节期间，贝壳重点城市二手房市场景气指数约41，2019年及2020年同期分别为35和29。
春节之后，热点城市能否将这一波的楼市热度延续到“阳春档”？
张波分析称，在调控从严的大背景下，一线城市调控政策效果正逐步显现。今年一线城市的“小阳春”将不会带来房价的大幅上涨，但市场的交易量和热度会依然保持在一定高位。
值得注意的是，一季度，房企通过加快销售节奏快速回笼资金，以降低负债水平的诉求十分明显，春季整体促销的项目和覆盖面有所扩大。尤其是部分负债水平偏高大型房企，促销力度进一步加大。
根据贝壳研究院监测，节后第一周，深圳、上海及北京二手房市场景气指数高位回落。一线四城业主平均报价由涨转跌。市场价格指数保持平稳，广州、深圳二手房价格止涨走平。
