在2021年5月28日举行的 “2021中国房地产上市公司市值管理高峰论坛”上，上海社会科学研究院市值管理研究中心发布的《中国房地产上市公司市值管理研究报告》（下称《报告》）显示，截至2020年底，主要房地产经营业务在中国大陆开展的房地产上市公司共计292家。

其中沪深两地分别上市75家和61家，香港联交所上市148家，美国上市6家，新加坡上市2家。

《报告》指出，2020年中国房地产上市公司市值管理工作虽然有所推进，但整体缺少市值管理的战略规划。相当多的上市公司没有从市值与公司长期协同发展的视角，从资本结构优化、投资者关系维护的角度来实施市值管理，资本市场与实体经营两张皮的现象较为突出。

在会上，多位嘉宾表示房地产上市公司应深入系统研究和践行市值管理，在此之前，公司必须充分理解市值管理的意义，去伪存真。

上海社会科学院市值管理研究中心执行主任毛勇春表示，市值管理不能简单等同于管理市值，简单机械地管理市值容易滑入操纵股价的泥潭，从而违规违法。相反，市值管理是主动管理影响公司市值的主要因素与变量，以期达到公司价值创造与价值实现长期协同的系统方法。

上海易居房地产研究院院长助理、课题组执行组长崔霁也表示，市值管理是上市公司战略管理的核心内容；价值与市值管理并重，是上市公司健康成长的基础；而价值创造与价值实现的协同，则是上市公司持续发展的关键。

房企平均市值偏低

按照国民经济行业分类，包括房地产开发公司、物业管理公司和其他房地产中介服务、租赁经营公司等，总市值共计5.28万亿元。其中开发类公司市值共计4亿元，占75.7%；物业管理类公司市值为0.66亿元，占12.5%；服务累公司市值为0.62万亿元，占11.8%。

值得注意的是，2020年底中国A股上市公司的平均市值为204元，而A股地产上市公司的平均市值仅为154亿元，相比总体偏低。而上述292家房地产上市公司的平均市值为181亿元，与实体经济中的行业地位失配。

细分来看，不到100亿市值的房地产上市公司占多数。2020年底，市值100亿元以下的房地产上市公司数量达到188家，占比高达64.4%；市值50亿元以下的为126家，占43.2%；市值低于30亿元的为85家，占29.1%。

《报告》认为，缺少规模是指或质量欠佳的企业会逐步被资本市场抛弃，是企业徘徊不前或逐渐衰退的表现。市值不到30亿元的房地产上市公司在行业中没有地位，营收和前景不稳定，基本处于被市场边缘化的境地。

值得注意的是，2020年部分中国房地产公司市值缩水严重，市值缩水一半以上的公司达到12家，全部为境外上市的开发类或服务类上市公司。其中，市值下降幅度最大的新明中国下降比例高达92.6%，从2019年的19.7亿元下降至1.5亿元。

市值管理并非管理股价

根据《报告》，2020年国内房地产业增加值占GDP的比例为7.3%，房地产开发投资占全社会固定投资比例为27.3%。房地产上市公司总资产约32.7万亿元，净资产约7.2万亿元。然而，房地产上市公司的市值在A股市场中仅占2.7%。房地产企业在资本市场的表现与实体经济的业绩相背离。

此外，若以2019年底前上市的公司市值为基础计算2020年的增长率，加权平均后，2020年所有行业在A股市场中上市公司市值平均增长21.2%。而根据Wind资讯数据一级行业划分标准，A股房地产行业是所有行业中唯一一个市值平均增长率下降的行业，2020年共下降6.5%。

不仅如此，所有上市地的中国房地产上市公司市值总体都出现下降。其中香港联交所房地产上市公司基数大，因此下降幅度也最大（-4504.3亿元），纽约交易所中只有一家开发企业鑫苑置业，市值下降46%。

“市值管理不是简单地管理市值，不是脱离公司基本面的炒股。管理市值就很可能会管理股价，而管理股价就会触及红线。”毛勇春表示。相反，市值管理是上市公司根据自身实际、主动管理影响公司市值的重要因素与变量，使得公司市值与内在价值协同的一系列公司运营及资本市场应对行为的集合。

上海融客投资管理有限公司高级业务经理薛勇则表示，市值下降某种程度上恰恰说明房企缺乏市值管理理念，市值管理绩效可以直接体现为市值的健康增长。而资本市场的逻辑与乘数效应，有助于上市公司产融双轮联动、快速做大做强公司。

宝龙商业副总裁兼首席财务官张云峰也表示，一家公司不论上市与否都有其价值，但一家上市公司除了有价值，还有价格。市值是公司价值的反映，要想明白价值和价格的关系。“市值管理的第一步，要让价值被市场发现、认可，让价格不偏离。”他表示，有溢价是大家想追求的，但从长期主义来讲不可能永远有高度溢价，必须通过一些科学手段、组织，让市场充分认可价值。而后，在长期目标战略下，让价值创造模式更具有核心竞争力和可持续性，让好公司与好股票之间形成闭环。

《报告》显示，2020年中国房地产上市公司市值管理工作虽然有所推进，但整体缺少市值管理的战略规划。相当多的上市公司没有从市值与公司长期协同发展的视角，从资本结构优化、投资者关系维护的角度来实施市值管理。资本市场与实体经营两张皮的现象较为突出。

具体来看，由于缺乏资本市场战略思维，上市公司影响市值的行为呈碎片化、应激性和随机性的特征。2020年，上述292家公司中有191家公司实施了分红派息，21家实施增发、41家实施股票回购、22家实施股权收购、19家实施股权转让、1家进行股权置换。

第一大股东持股比例增加的仅有10%，而下降的达到22%。并且，有的管理者甚至在市值下降过程中减持股份，可见部分大股东与管理层对市值管理的重要性认识不足，缺少在市值表现一般的情况下采取股权结构优化的措施，并未将市值管理纳入公司发展战略。

《报告》提出，地产上市公司应重视和明确市值管理战略定位及具体目标，将市值管理定位于公司战略管理职能，与经营管理相辅相成；把握市值管理的科学性、专业性、和主动性。

内在价值创造是市值管理行为的价值锚，体现在公司业绩增长上的数据与信息，才能真正影响资本市场上长期投资者、理性投资者的预期。市值管理行为才能向市场传递出好公司与好股票结合的良性循环信号，体现市值与内在价值协同增长的健康特征。