在10月15日举办的“北京市2021年基础设施REITs产业发展大会”中，中金公司首席运营官楚钢对当前的REITs生态做出了自己的思考。

楚钢表示，REITs是以金融创新推动经济高质量发展的正确之举。

金融是经济的血液，资本市场的初心就是要服务实体经济。最近几年金融领域爆发很多风险事件，涉及主体有互联网金融、民营地产等。这些风险的出清短期有阵痛、但长期是使资本市场回归初心的应有之义。而REITs正是立足金融市场的初心，着眼长期的正确之事。中金公司在首批REITs试点中，是业内迄今唯一一家完成两单试点的投行，占首批整体规模的32%，担任了8单的做市商，参与了5单试点REITs的战略投资。

REITs能够长期性地减轻地方财政压力。众所周知，基础设施建设是地方发展、民生改善的基石。基建通则经济通。然而对社会资本而言，基建资金回收时间长、单体体量大、退出很难；基础设施建设资本金来源长期渠道单一、只能依靠地方财政。依靠举借债务获取资金虽然相对容易，但整体杠杆已上升到很高水平；公募REITs的推出正可解决以上痛点，建立为地方政府减轻财政压力的长效机制。

REITs的后评价体系有望提升基建资产运营效率。基础设施具有社会公共服务属性，不适合市场化评价体系。对于如高速公路、轨道交通、能源电力等兼具公益性和商业性的项目，应当寻找民生保障与资本长期回报之间的合理平衡。REITs通过公开透明的现金分派率指标，创造性地引入了后评价机制，能够有效推动运营方管理精细化。

REITs还将尝试纠正背靠“政府信用”的投资逻辑。我国的债券市场规模已在全球位居第二；2020年信用债发行量高达16万亿元、发行人超过3,600家。但融资方85%来自国有企业，“政府信仰”是固定收益领域的普遍投资逻辑。REITs则是强权益属性、脱钩“主体信用”、没有刚性还本付息，要投资REITs必须要判断资产质量与运营水平，迫使投资者4走出“政府信仰”的惰性区域，有助于形成价值投资与优质资产的互相促进。

此外，REITs在长期发展中需坚定遵循市场化法治化基本原则。资本市场发展经历表示，只有坚持市场化法治化，市场才能健康发展、行稳致远。

楚钢认为接下来REITs还有几个关键事项有待关注、改进。

一是坚持法治化方向，逐步优化审核层级、稳定审核预期。REITs作为新生事物，试点的过程就是各方创新探索的过程。向前看，需要尽快实现REITs常态化审核，确立清晰的合规条件边界、构建统一的监管审核准则、形成公开透明的审核路径。

二是坚持权益属性，贯彻市场化定价机制。REITs要彻底隔绝主体信用，形成立足于资产质量与运营水平的市场化评价体系，坚持权益导向、培育估值能力，形成一二级运行有效的基础设施REITs定价体系。

三是坚持问题与目标导向，积极稳妥解决实操中的难题新题。基础设施REITs至今仍面临土地、资产重组、国资转让、税务筹划、会计入账等各类政策或技术问题，同时试点涵盖十余个行业，每个行业在REITs情景下都有不同的问题与风险点，在未来REITs发展中，各方还将以更加积极敢为的精神创造性地寻找解决方案。

最后一点，楚刚认为构建良好的REITs生态势在必行。

REITs业务新、链条长、角色多、结构复杂、与产业结合深、配套政策涉面广，需要加快完善市场体系建设、形成长期可持续的产业链生态。

楚刚表示期待携手构建一个政府、权益人、中介机构、投资者共同参与的良好生态环境。

他认为首先要地方政府统筹协调，与支持作用。REITs的宏观长期意义要大于微观短期利益，需要地方政府“扶上马、送一程”，加强部门合作，整合域内资源，将协调工作落到实处。

其次，基础设施REITs的原始权益人群体与当前债券市场发行人群体高度重叠，REITs市场要发展起来，要坚持做资本市场的长期伙伴。

第三，中介机构要培育REITs专业能力、致力于长期市场建设。REITs业务是投资银行业务与基金管理业务的创新结合，对律师、评估、审计、税务各专业领域均提出新的挑战。我们这些专业机构要提升专业能力、当好资本市场看门人。

四是要逐步形成规模庞大、层次多样的基础设施领域投资力量。REITs投资准入放开是循序渐进的，机构投资者和公众投资者对REITs的理解认知仍在不断深化，只有投资力量壮大，REITs对于基础设施领域的盘活价值才能真正发挥。