站在长水国际机场，向西南方向远眺，起起伏伏的山脉映入眼帘，山下的昆明城被一望无垠的蓝天笼罩。

前几日的阴雨天气带来寒气犹存，15度的气温让人体感微凉，这样的温度恰若当下的昆明楼市。有当地房企人士表示，上半年刚需类项目的去化率可达60-70%，而如今只20%左右，整体热度下降了不少。

第三方机构锐理发布的数据显示，今年前个5月，昆明房价在平稳上涨的态势下，成交均价已稳定在1.5万/平方米以上，而随着6月之后的整体回调，10月份已降至1.3万元/平方米。

不过，“学区”和“环滇”这两大关键词的魔法依然未消失。坐拥密集教育资源的翠湖板块，即便房龄很老的二手房，在当前的市场环境下，均价也依然坚挺地处于2.8万的高位；而具有滇池景观的新房，均价也可高达4万。

这两年，受到疫情影响，来滇旅行的人口减少。但由于当地文化基因等因素，昆明与其他二线省会城市有着很大的不同，自称为“家乡宝”的昆明人，总是会选择回到昆明；而云南其他地市州的年轻人，大多都不愿意去外省工作，更愿意留在昆明安家。

七普数据显示，2020年昆明常住人口已达846万，过去十年增长了203万人。人口的增长，为昆明房地产市场稳定提供了一定的支撑。同时，作为面向东南亚的桥头堡，中老铁路的开通、与东南亚的频繁交流，也给昆明的未来打开了不小的想象空间。

最能打的“教育牌”受限

被汪曾祺誉为“昆明的眼睛”的翠湖，是昆明的核心，拥有700余年的历史，从明朝起的历任云南行政官员大都在这里修亭建楼，如今，这里成了教育资源集聚之地。

继承了西南联大在滇遗脉的云南师大，毗邻翠湖的云南大学，相距不远的昆明理工、云南民族大学、昆明学院等，高校资源汇集，同时，云师大附小、附中亦集中在此。

云南一直不是教育强省，但伴随经济的发展，云南人对于教育的重视程度亦不断提升，昆明作为省内教育最强的城市，吸引周边不少地市州的有条件的家庭将孩子送至昆明求学。

“我们今年9月就把娃娃送到昆明上高中了，为此还买了一套房。”丽江人和智慧对第一财经称，亲戚朋友中，但凡条件好一些的，都希望孩子到昆明读书和就业，父母也会提前为孩子在昆明置业。

昆明学区房价，一直都不愁客源。比如鲜少有新房供应的翠湖片区，二手房价格一致颇为坚挺。

以云南师大附近的版筑翠园小区为例，上半年时该小区二手房挂牌价可达到3万元/平方米，而下半年以来市场下行，二手房交易冷却，但均价仍保持在2.8万元/平方米。

第一财经记者在附近的一家中介处看到一套3室2厅房源，以199万总价、约2.4万/平方米的均价在售。“这个不具有可参考性。”该中介向记者介绍，这是套急售房源。

距该小区约500米的十字路口处，有一个即将开售的新楼盘，名为翠湖一品，项目均价也为2.8万/平方米，毛坯交付，是昆明一环内鲜有的新盘。

这一价格处于昆明市的绝对高位。据锐理数据显示，今年前5个月，昆明新房房价平稳上涨，成交均价也仅稳定在1.5万/平以上；此后市场降温，10月份价格已降至1.3万元/平方米。翠湖片区的房价水平高出全市均价一倍。

“其实，翠湖一品的产品、户型都不太好，”在西南地区某房企工作的春晓感叹，“唯一的亮点就是周边的配套学区。”公开信息显示，该项目周边附近有8所名校环绕，划片区就读的学校为文林小学和龙翔小学两所省级示范学校，该项目曾被认为是昆明的“最强学区房”。

过去几年，绑定名校学位是不少楼盘的常用手法。在昆明多个项目工作过的一位置业顾问介绍，昆明有许多项目在拿地时候就已跟学校约定好，以代建学校等为代价，保证买了该楼盘的购房者，可以百分之百上某所学校，但学位房的缺陷在于只有一个名额。

云南本地开发商俊发旗下的俊云峰项目，便可保证云大附中星耀学校的小学、初中名额。“这可以说是昆明最好的学校了，基本上买那个盘的都是为了这个学校去的。”上述置业顾问表示。

为了打上教育牌，开发商签约学校渐成为“标配”。万科在昆明的项目还引入了上海师范大学附属官渡实验学校。今年3月份时，昆明市场上在售楼盘有签约学校的超40个。

不过，与学位捆绑的优势也面临被逐渐消解的命运。

5月份，盘龙区市场监督局约谈了一批开发商，禁止他们以学区房、学位房进行宣传、炒作；10月底，云南省教育厅、住建厅等8部门联合发文，推动民办学校转公办，以促进教育公平。

“同样档次的楼盘，在我心中有学校的至少可以溢价1500元，”春晓表示，“过去房子质量不怎么样，因为有好学校就可以高价卖，但以后这样的溢价会越来越少。”

今年下半年以来全国楼市的降温下，昆明市场也遭遇了不小的冲击。不少项目降价促销，以价换量。即便是原本均价在2万元左右的俊云峰，也以1.2万-1.3万元的价格进行促销；某华南房企开发的总价逾100万元的项目，宣传首付仅需2万元，以首付返还的方式变相降价。

春晓告诉记者，上半年首置刚需型的项目去化率平均在60-70%，而如今则仅在20%左右。位于北市区某高端项目，入市约百余套，首开去化率不足30%。“业内都觉得这个表现已经很好了。”春晓表示。当然，这个项目也将在附近的教育用地上引入一所名校。

“富人区”环滇板块的进与退

今年以来，对主城区楼市冷热造成影响的另一个关键因素，是被称为“富人区”的环滇板块的变动。

2021年5月份，昆明市自然资源和规划局发布的“关于暂停滇池周边部分地块审批的通知”称，根据中央环保督察组反馈意见，为避免滇池周边“贴线开发”现象继续蔓延，对滇池周边部分地块暂停办理审批事项通知。

根据发布的《滇池一级保护区贴线建设用地分布图》，草海片区、三个半岛片区、斗南片区、古滇片区、滇池南岸片区等都在本次整改范围之内。

此后，环滇片区展开了整改工作。其中，长腰山片区滇池二级保护区应拆除建筑214栋542套，已全部拆除，拆除建筑面积144738.17平方米；另有许多项目停售、停建，被要求整改。

由华夏阳光开发的环滇项目便受此影响，被限制网签，要求整改。“上个月（11月）才恢复网签。”有中介告诉记者。

“环滇板块的这波‘拆迁’、清退房源，影响了很多外地前来购房旅居的人群，”戴文告诉记者，环滇区域板块的兴起是在2018年，受到当时海南限购政策的影响，很多销售团队直接从海南到昆明来开代理公司，把客源从海南导入，引发了一股热潮。

在本地人顾家明的回忆中，滇池承载着昆明人的一个情结，“每年不管多忙，都要去看看老朋友红嘴鸥，”而随着2018年时环湖公路的建成，向滇池南部发展的交通就更加畅通。

也正是在这一年，经过有关部门持续投入近500亿元治污后，滇池水质开始好转，由劣V类提升为V类，2018年全湖水质上升至IV类，为30余年来最好状态。

这样的环滇片区就成了开发商眼中的宝地。2018年，草海片区推出面积约1291亩土地，被金地、中铁诺德等分食；2019年末，宝能斥资55.45亿斩获西山区草海南岸的地块，最高楼面价近1.6万元/平方米。克而瑞数据显示，2019年时，滇池板块、会展板块的均价就已分别在2万元以上、1-1.5万元。

如今过度开发后遭遇整治，再叠加楼市下行，环滇区域遭遇了不小的打击。古滇名城、滇池沿岸诸多项目降价销售的情况，促使整个滇池板块的成交均价出现下滑。

克而瑞数据显示，7月，西山区滇池板块成交均价为18930元/平方米，环比下跌20.94%；会展中心板块成交均价17853元/平方米，环比下跌9.23%。

在环滇红线整治期间，阳光城的滇池半山项目又曝出了大幅降价促销的消息。该项目位于滇池北端草海片区的西岸，驾车盘桓而上，仅约5分钟即可抵达位于半山的项目，在售楼处可轻松望及草海和城市建筑。

今年8月初，滇池半山拿出特价房源以最低9988元/平方米的价格促销，较开盘时的价格约2万元的均价近乎腰斩，一度引发市场热议。据昆明当地中介介绍，特价房源的购房者此后被告知需补交房款才可网签，算下来均价也在1.3-14万元，与目前该项目的平均售价也基本一致。

不过，滇池资源依然是昆明楼盘的绝对优势。位于该板块的山海湾8号，面向滇池方向的第一排楼群，观滇视野最佳的房源均价约4万元/平方米，总价则在700万以上；后排可有部分滇池视野的一套19层190平方米的房源，“双十二”特价折扣也可在2.4万元/平方米，这一价格已接近主城区高端项目的价格。

进入11月，环滇区域的项目陆续解禁，带动了昆明房价。据锐理的数据显示，11月昆明新建住宅成交均价环比上涨12.4%，达到14917元/平方米，触及今年下半年的房价峰值。

“价格回升的核心因素就是环滇解禁后，高价项目备案带动，整体的市场情况并没有太大变化。”在某房企昆明城市公司工作的吴方向记者介绍。

“刚需购买还是没有恢复，”有中介表示，“仍然处于观望阶段，毕竟把一家人的钱都凑在一起买一套房，这样的市场情况下还是不敢买。”

“家乡宝”与桥头堡

楼市波动，昆明的魅力并不因此削减分毫。

作为西南边陲重镇，昆明自身拥有得天独厚的自然资源，所谓“天气常如二三月，花枝不断四时春”，这座天然的春城、花都，坐拥“三山一水”，由长虫山、金马山、碧鸡山围护，城南面向滇池水域，山水相依的自然格局亦是可遇不可求。

这样的气候条件和水域资源，养育了曾经富裕独特的古滇国文明。根据《史记·西南夷列传》的记载及各种史料，学界认为古滇国主要分布在以滇池地区为中心的云南省中部及东部地区。1956年，滇王之印在云南晋宁石寨山出土，印证了古滇国的存在。

神秘的古国文明之余，偏居西南的昆明在近现代史上也见证过许多壮烈而浪漫的故事。从蔡锷发动起义，率领以云南陆军讲武堂学生为骨干的起义军发起攻击，到中国西南地区首条铁路滇越铁路的修建，再到西南联大迁驻于此，在那个新旧交织、思想解放的年代里，育出了令人怀念的民国文人风骨。

于是，在富足而厚重的民族文化资源的滋养下，在一年四季的温暖和煦、繁花盛开的环境里，生于斯、长于斯的昆明人享受而满足于“悠悠呢”的慢生活，“家乡宝”成为昆明人乃至云南人的标签。

在长沙读了7年大学的杨阳，毕业后没有留在网红城市长沙，而是返回昆明当了一名私立学校的老师，2019年以1.3万元的均价在广福路购置了一套住房，尽管每月4500元的还贷压力不算小，但相较而言，其它地方的房价和气候令她无法接受，“受不了外地的夏天”，而她周围的朋友基本都选择了返乡。

在云南人李家明看来，身边包括昆明人在内的老乡，都会倾向于返乡，气候、饮食、民族习俗，都是促成这一选择的原因。

老家就在云南省的春晓回到昆明前，曾在某全国性房企位于广州的总部工作多年，此后不愿孤身在外，便返回了云南，在昆明南市区置业，并辞去了位于北市区的某TOP10房企的工作，选择了离家更近的某西南房企。

春晓这样的来自周边地州的本省人，也正是昆明楼市的重要另一股购买力，“我身边很多曲靖的朋友都在昆明买了房”。据戴杨观察，附近地州的人会选择离家较近的区域购房，如来自曲靖的购房者会倾向于选择昆明北市区。

实际上，在昆明的购房群体中，还曾有过一股投资客的力量推动了主城区房价的大涨。

“这主要是由于2016年猛涨了一波。”吴方向记者介绍，2016年起入昆的品牌房企爆发式增长，融创、新城都入驻，万科、碧桂园等房企也加大布局力度，点燃了市场预期，同时外地投资客的到来也造成了当地楼市供需的不平衡，引发房价上涨。

据锐理数据显示，2015年-2017年，昆明市场处于供不应求的状态，商品房的库存量持续下降，从逾760万平方米降至逾470万平方米，去化周期也从14.86个月大幅降至6.87个月，房价也快速突破万元大关。

2018年，面对不断上涨的房价，昆明推出了调控政策，为新房价格设置了“涨停板”，规定一年内新房售价上浮不得超过6%，同时规定外地人限购一套新房，部分片区二手房满三年方能交易。

对房价上涨预期有所降低的情况下，昆明主城的投资客渐少，不过2018年时昆明的房价已基本稳定在了1.3万元以上。2010年左右，顾家明在昆明北市区的北京路买房时，房价还在7000元左右，近期位于同一片区的新入市的某改善项目，其均价则已经达到了2.5万元。

现在，昆明持续吸引着人口流入。七普数据显示，2020年昆明常住人口已达846万，在过去十年间增长了203万人；同期，昆明市的CDP也从2135亿元增至6734亿元，涨了两倍有余。

对昆明来说，这些或许还只是个开端。作为云南省内通向丽江、大理、西双版纳、迪庆等旅游景区的交通节点，省内经济实力最强的城市，各州县的人口都有向此汇聚的倾向。

同时，昆明作为西南边境的要塞，未来将成为面向东南亚的关键节点，12月初，中老铁路全线开通，将昆明与老挝首都万象链接，不仅给沿线旅游城市带来了更多机会，也给昆明的外贸经济打开了更多的想象空间。

在12月10日举行的第二届昆明南亚东南亚语言服务（翻译）论坛上，昆明市委常委、副市长孙群介绍，昆明市同世界203个国家（地区）有贸易往来，109家世界500强企业及分支机构在昆明投资兴业。长水国际机场客运航线达到396条，至南亚东南亚通航点达到45个。

在深厚历史底蕴的地基之上，一个越来越国际化的昆明正在快速崛起。

（应采访人要求，和智慧、春晓、顾家明、吴方、戴文为化名）