“走在这片原先钢花四溅的土地上，你会看到无人机在自如穿梭，奥运组委办公区和科技独角兽企业相间分布。不过，从存留下来的钢铁冷却塔、熔炉、凉水池中，你仍可嗅出沉淀百余年的工业气息。”
首程控股（00697.HK)执行董事、京冀资本总经理张檬在接受第一财经记者采访时，道出了老工业区改造的首钢模式——将工业遗存与现代产业相结合，通过在国有土地资产上进行用地混合使用，工业构筑物改造，植入奥运、科技和创意文化等功能，在促进产业新旧动能转换的同时，探索新的城市活力空间。
新首钢高端产业综合服务区（下称“首钢园”）位于北京西部的石景山区，改建于钢铁产业腾退后的首钢老厂之上，建设规模约660万平方米，是北京市城区唯一可大规模整体规划、连片开发的产业园区。在新版北京城市总规划中，首钢园是重要的区域功能节点，承载着将区域“打造成新时代首都城市复兴新地标”的任务。
近日，北京发布2021年“3个100”市重点工程项目，其中包括首钢工业遗址公园的文旅产业项目、新首钢国际人才社区的民生项目和多个关于首钢片区的文化体育、街区更新类项目。
伴随北京的非首都功能疏解和“四个中心”功能建设的推进，用老旧厂房拓展为文化空间、带动城市消费，正成为北京推动城市高质量发展、高水平治理的一项重点任务。
根据北京市规划和自然资源委员会“十四五”期间的城市更新总体规划，将以推动局部试点更新向区域整体更新转变为目标；通过实施城市更新行动计划，推动物质空间与城市治理的整体“双提升”。
探索老工业区的“功能性更新”
改造后的首钢园，工业“躯干”并没有被拆除，不过加上了一颗科技“心”。
对于首钢老厂保留下来的工业遗存，在张檬看来，这让石景山区在城市更新中避免了“千城一面”的窘境，也成就了一种具有折衷主义美学的文化新地标。在文旅融合的趋势下，所谓的“文化地标”，不是凭空勾绘出来的，而是在城市历史沿革中淘洗出来的。
第一财经记者从首钢园相关负责人处了解到，在“就地过年”倡议下，今年春节期间，首钢园迎来旅游小高峰，累计进入首钢园的旅游人次近6万，累计入园车次近两万。其中，首钢工业遗址公园、冬奥广场等园内片区为热门观光点。
事实上，将老旧厂房拓展为文化空间在城市更新中并不少见。然而，首钢园和其所在的石景山区的“野心”远不止于此。作为早年间的传统工业基地，石景山区一直在探索如何通过疏解区域性制造业企业，促进地区产业新旧动能转变和城市空间布局结构的调整；在通过工业和“双奥”文化引流之后，如何在“后冬奥时代”留住人，吸引并培植更多的高技术产业和人才。
石景山区委书记常卫在谈及区域“十四五”规划时曾称，石景山区将突出冬奥、首钢等石景山特色，快速发展科技、数字经济与贸易、互联网等产业。在科幻产业发展上，石景山区将鼓励利用工业厂房、闲置空间建设科幻消费体验中心；在数字创意产业发展上，石景山区将围绕建设全球数字经济标杆城市，以虚拟现实、电竞等领域为重点，实施数字技术赋能计划，加强智能场景推广应用。
同时，石景山区将加快推动新基建规划建设，鼓励新技术新产品率先在2022年北京冬奥会冬残奥会等重点场景中的示范应用。据了解，目前首钢园建成区实现了5G全覆盖，而园区所毗邻的京张铁路，则成为中国第一条首次采用我国自主研发的北斗卫星导航系统、设计时速为350公里/小时的智能化高速铁路。
“5G的全覆盖是如无人机等AI、数字科技类产业入驻首钢园的基础。”张檬称，从招商的角度，数字经济是北京未来高质量发展的主导产业。当前，北京正在推进数字经济国际标杆城市建设，而北京的数字经济规模也是全国第一。在招商能力方面，石景山区承接了中关村科技产业的溢出效应，同时以基金管理团队来运作首钢园的更新项目，可以带着基金团队原先在投资上积淀的资源去招商。
对于企业而言，她说，北京市的产业园包括首钢园和中关村，在产业招商方面都对入驻企业制定了一系财政补助，如税收返还等；首钢园作为城市更新类项目，对科技等产业企业入驻会有如租金方面的补贴。此外，受园区容积率限制的影响和对人居环境提升的考虑，首钢园六工汇项目选择了“低密度”、“独栋”和“建筑体高使用面积”的规划定位，与科技、金融类企业的办公理念相契合，也为初创期和待上市的企业后续扩充企业规模留下发展空间。
现代化产业发展了，城市治理的水平也要提高。为实现区域生态复兴，新首钢地区在2020年内建成松林公园等13个公园在内的西长安街绿轴。根据规划，到了2021年，将以首钢水系串联工业遗存，形成贯穿首钢南北两区的绿色画廊。整个石景山城区绿化覆盖率达到53%，城区人均公园绿地达到23平方米。
改造的一本账怎么算
在扩大内需的背景下，老厂房改造正从供给端促进城市消费升级。
融信集团设计研发部总经理、国家一级注册建筑师李继开在接受第一财经采访时提出，城市更新的业态分布与比例合理是运营成功的关键。若想在更新中提升城市消费升级，重点在于找准需求，这就需要运营团队在规划设计中前置布局，此外，资产运营方尝试与未来的准业主做合营，也是一种管理创新。
在北京，老旧厂房腾退再利用已成为疏解非首都功能的重要举措。政策方面，北京先后出台《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间指导意见》《关于推动老旧厂房拓展文化空间指导意见落地实施的工作方案》《保护利用老旧厂房拓展文化空间项目管理办法（试行）》等文件，以优化城市空间布局，创造新型的城市活力空间。
张檬认为，当前，存量市场大部分资产集中于老国有企业手里，故而，针对经营效益差的国有土地资产和需要进行工业用地转型的土地，将“大有可为”。
在首钢老厂的改造项目中，首钢集团尝试了一种由基金团队接手的轻资产运营模式，也即是以“募投管退”的逻辑，从资本到资管，进行全链条操盘。
具体来说，在资本端，由基金团队成立园区开发基金；在成本端，从项目操盘时提前介入，提早做好测评、定位；在收入端，一方面要提高工程完工后、开业前的出租率；另一方面，通过出租收益率的评估更新，合理调整园区业态。此外，在运营权方面，基金管理团队考虑通过租金形成稳定收益率，或通过资产证券化获取本金和管理费用，在退出机制方面，也会考虑通过资产证券化的方式退出。“相较于房地产开发商只能用资金加银行贷款周转的城市更新模式，地产基金在LP（有限合伙人）层面的上游资金比较灵活。未来可随着租金的涨幅，更换投资人，让双方预期更匹配的投资人进入。”张檬说。
第一财经注意到，由于该基金团队——首程控股为首钢集团旗下子公司，很大程度上避免了产权人和经营者之间的冲突。此外，由于该片区域在更新前即为F1类（住宅混合公建用地）和F2类（公建混合住宅用地）多功能用地，避免了土地调规带来的问题。
那么，现阶段老工业区更新遇到了哪些阻力？政府和市场应如何推动老工业区的更新实践？
思源地产股份集团副总裁邢志刚告诉第一财经，在城市更新的空间中，产权、用途和容积率的改变已成为当前中国城市更新中的主要争论点，这背后折射出政府和市场，产权人、运营方和经营者之间的利益再分配关系。
“如何提高原有产权方的意愿和动力是现阶段城市更新制度创新的焦点。”邢志刚表示，在工业用地转型时，由于土地用途的转变需要补缴土地出让金，而引入第三方联营联运或者购买服务则会牺牲一部分产权方的经济效益，上述原因导致产权方更新的积极性不足；同时，在运营方面，不少中小资产运营企业则面临资金压力大、在运营周期内难以盈利的问题。
为提高市场主体参与城市更新的主动性和积极性，北京市规划和自然资源委员会称，“十四五”期间，在规划政策方面，北京积极推动用地混合使用、建筑空间功能复合利用和功能合理转换。
在土地政策方面，北京将积极推动土地租金年租制、五年过渡期政策并以作价出资和作价入股方式探索经营性设施所有权和经营权的分离。
