从深圳坪山区置换到罗湖区，从70平方米换到100平方米的学区房——来深十余年的小朱由于小孩上学和居住需要，他从去年年底便开始了最新的房屋置换计划。

对于不少来深人员，资金有限又有定居置业诉求，深圳龙岗、坪山、盐田这些房源总价较低的区域便成为刚需上车的首选。从城市边缘区域首次置业，慢慢腾挪，一步步置换到学区、商业、交通等配套较为成熟的中心区域，几乎成为来深一族较为理性的置业逻辑。

从2020年“7·15”房产调控新政以来，深圳楼市迎来了一波密集的政策调控。紧接着的打新规则改变、严查首付来源、经营贷违规入市以及2021年的“2·8”新政等，系列调控使得深圳新房、二手房成交持续承压，也给疫情之下深圳“疯涨”的楼市灭了一把虚火。

深圳市房地产中介协会公布的数据显示，5月深圳二手房网签量共计3781套（含自助网签），环比（与上月相比）持续下降14%，同比去年5月二手房11028套的网签量则大幅下滑了65.7%。最新的一周（6月7日~13日），险破700套关口，楼市横盘局面并未扭转。

在成交持续横盘甚至略有下跌的情况下，深圳业主的报价却仍然坚挺。

乐有家门店数据监控显示，截至5月31日，深圳全市二手住宅挂牌价环比继续保持稳定，仅少数房源价格下调。

当下，不少走在置换之路上的深圳业主都有类似于小朱这样是否要选择折价出售的纠结。一方面，此时折价出让“旧房”，以便快速回款置换改善住房；但另一方面，又坚信需求未消失，市场参与各方笃定持有更久则回报将更丰厚，“可再静待一段时机”。

从坪山到罗湖，初步敲定

与不少置换族类似，小朱主要是考虑到现在居住的坪山区内重点学校少，家里小孩马上要上小学，罗湖教育资源相对优质；另一方面，现下70平方米的房子空间并不富余，光线也不太明亮，整体的居住体验越来越差。

早在去年年底，小朱便和家人下定决心卖掉坪山的房子，再置换去罗湖。

彼时，深圳楼市在2020年“7·15”新政之后，新增客源量、二手带看量都出现了持续性下滑，大量买房族进入观望期。

这种情况一直持续到2020年10月中旬。本以为成交下滑，二手房挂牌价会下行，但当时小朱同房产中介打听后发现，二手挂牌价仍处于上行通道，去年国庆前后深圳二手房均价已由“7·15”新政后的7.91万元/平方米，上行至8.16万元/平方米。

一方面是旧房出售，另一方面是新房置办，两者相较而言，小朱面对上行的二手房价，心里打起了算盘，尽快置换成为了小家庭的一致目标。

重点学位、90平方米以上、周边生活气息浓厚等几个核心要素确定后，小朱初步锁定了四十多套房源。在随后的两三个月，每逢周六日但凡有闲散时间，小朱都会前往罗湖看房。白天闲散时间看房，晚上就抽空补查楼盘资料，中间隔几天还会跟中介微信聊下最近市场的状况，热度、价格如何等信息，生怕自身掌握的信息滞后或片面。

由于预算紧紧巴巴，个性本就务实谨慎的他，秉持着买对又不买贵的原则，有条不紊地推进着置换房计划。最后小朱看中了罗湖口岸附近的一套100平方米左右的三房。

在小朱软磨硬泡下，卖家答应负责房屋税费办理、入住前重新粗略装修一遍墙体、洗手间等。前前后后算下来，罗湖区的这套100平方米学区房总价900万元。

房源既合心意，价格正合预算，小朱与家人商量两天之后就敲定这套房源。彼时已临近2021年元旦，买房这块悬在小朱心尖的石头眼见就要落地了。

政策影响市场，变数横生

在看房踩盘过程中，小朱也在积极推进着另一件事：挂牌出售坪山的自住房源。

相比于深圳福田区、南山区一套二手房源单价超10万元，总价动辄千万元，坪山区房价要友好很多。类似于坪山区的坪山、坑梓等配套较为成熟的地段，每平方米单价4万元左右。

在动身去罗湖看房不久后，小朱便将这套自住房源挂出售卖。起初，还有几个买家会询问。而这些买家大多数是首套房用于自住，并且自身资金有限。此后月余，少有人问津，但小朱和他的家人坚决表示不会降价。

这其中一个很重要的原因是，身边人普遍认为经过坪山区的地铁14、16号线建设在提速，城市轨道交通云巴1号线到2021年底会试运营。片区交通改善势必会拉动房价洼地价格上行。同时，对深圳楼市上行的预期也给了他们很强的持有定力和耐心。

一边是小朱的坚持，而另一边购房者基于深圳全区的规划考量，坪山始终是最末的选择。双方僵持之下，小朱旧房出售之路初遇坎坷。

2020年11月底，南山区的网红盘华润城润府“打新”，众筹、代持炒房等事件将深圳楼市推到了风口浪尖，引发外界侧目。但是，对于小朱这类持有不动产的深圳人来说，反倒是一针强心剂：这至少再度印证了深圳房产的保值增值能力。由此坪山这样深圳关外的区域房价下跌是大概率不会发生的事情了。

但计划始终没有变化快。2021年2月8日，深圳市住房和建设局在国内率先提出，建立二手房成交价格参考机制，并发布3595个小区参考价格（下称“28政策”）。

政策一出台，小朱就被几家房产中介通过微信告知，后续房源真实价格不再在中介平台上展示，只会显示二手房成交参考价，而房产的贷款额度也将受到成交参考价影响，大概率会缩水不少。

同理，贷款额度缩水的还有自己看中的罗湖区学位房。一方面旧房出售房款未到位，另一方面贷款额度缩水，也意味着首付款增加，两者让小朱又陷入了购房困境。

“其实最主要的是旧房能及时出售就好了。”小朱复盘自己的经历说道，“我看上的这套房源，二手住宅成交价格参考机制中的指导价跟实际成交价相差在25%左右，如果旧房能够顺利出售的话，再买这套房问题也不大。”

但是“28政策”迎头给了深圳发烧的楼市一盆冷水。新政推出二手住宅成交价格参考机制后，优质房源的业主报价一般高于官方参考价。而银行会参考住建局给出的二手住房成交参考价、房屋的质量、地段、年限等，评估出贷款额度，最高贷款额度一般不会超过房屋总价的70%。这样下来，银行贷款额度可能降低。与之对应的是购房人首付门槛提升，交易成本上行。

这样一来，市场观望情绪更加浓厚，小朱的坪山旧房出售再遇瓶颈。

但在当时，更多的市场人士认为，这无非是延后购房需求，需求并不会消失。中远期看，买卖双方都需保持乐观从容的交易心态，是基本的心理建设了。

降价三十万，置换仍折戟

在这种理性框架下，综合衡量了楼市的基本面，小朱选择在平和从容中度过2021年春节。

但等待他的不是节后楼市升温，也不是置业小阳春。

和他一样心情有些失落的还有房产中介。与往年过完春节就急吼吼赶回深圳忙着开单揽客大不同，微信上本来热络的几个中介心情颇为低落。

与小朱关系不错的一位来自湖北的房产中介小黄等不及深圳楼市回温，选择今年在武汉另找了一份中介的工作。“老家武汉这边今年楼市与2020年疫情时期大不同了，已经开始暖起来了。与其回去深圳干耗着等，不如先在武汉找份工作干着吧。”

眼见着小黄们春节后没有返深，而罗湖区学位房的业主已经开始不断催促小朱凑够首付款四百万元。积攒了一些心理压力的小朱，心情也开始有些波动了。

对于在置换之路上的深圳业主来说，是否选择折价卖出确实是一个两难的问题。内外各种因素交织之下，离3月中旬越来越近，小朱更清醒地意识到，自身所在的片区可能目前优势并不显著，审慎权衡下调了房源价格三十万元。但与之对应的是无人问津的胶着局面。

类似小朱这样的例子今年3月后已经渐渐多了起来。历经“7·15”调控、“2·8”指导价新政，房贷收紧、涉房信贷核差等组合拳，深圳楼市进入横盘局面。

首先是新房市场。中原地产数据显示，深圳5月新房住宅成交套数环比下滑23.6%，成交面积环比下滑24.9%。新房住宅成交已经连续5个月在下滑了。而二手市场同样跌跌不休。5月二手过户套数环比下滑37.9%，成交套数为3月以来的历史新低。

多位市场人士断言，深圳楼市二季度成交量不会迎来实质性变化，可能要看三季度的情况了。多个机构监测的深圳5月二手住宅挂牌价数据也显示，绝大部分业主叫价坚挺，市场买卖双方仍在博弈。

乐有家门店数据监控显示，截至5月31日，深圳全市二手住宅挂牌价环比继续保持稳定，其中两个月内出现价格变动的房源为8276套，占比19%；价格变动的房源中，有42%房源为下调报价。而这些下调报价房源多为去年上涨较快的南山、宝安等少数高价盘，或为盐田、龙岗等价格洼地短期涨幅较慢的个别楼盘，或是业主急于抛售回款等。

小朱这样因置换需求主动下调房源价格的业主，至今仍未迎来接盘族，而他的罗湖改善置业小目标已告吹。不过，在经历轮番较量之后，他们内心似乎更加坦然，始终认为自住房源值得更高的市场价。不得不说，与深圳楼市如出一辙的是，深圳业主们的心态似乎也坚挺坦然。这一切如何落定，都需要交给时间。

（应受访者要求，小朱为化名）