经历多次市场异动后，首创置业(02868.HK)终于坐实了私有化传闻。

7月9日晚间，首创置业发布公告称，公司已与首创集团子公司首创城市发展订立合并协议，将根据协议相关条款及条件实施合并，并拟向联交所申请自愿撤销H股于联交所的上市地位。

突如其来的退市公告，令业内多少有点惊讶。今年6月下旬，首创置业私有化的消息曾有所流传，不过公司未对此有所置评。6月25日，首创置业盘中一度暴涨52.29%，股价创下近52周新高。

当时，业内聚焦于首创置业可能会剥离资产，没想到白纸黑字的退市公告骤然来临。在北京，“首创置业”这两个字并不陌生，住宅、写字楼、办公大厦，随处可见其身影。最终，这家国资房企的去路却是私有化。

在38页的公告中，首创置业退市的隐情与无奈黯然陈列，经营业绩波动、失去上市平台股权融资的优势、交易流动性长期较低，上述原因不仅暗含首创置业的窘迫，也是如今一些上市房企面临的普遍困境。

52.9亿港元私有化终局

首创置业想退市，不过合并协议还需取得发改委、商务部、国资委等相关政府审批、备案或登记。审批通过后，公司还需在临时股东会及为私有化召开的H股类别股东大会上，以投票方式通过。

据悉，首创城市发展及首创置业订立了合并协议，根据相关条款，首创置业将被首创城市发展吸收合并。为注销相应股份，须以现金支付的注销价总额为52.9亿港元，每股私有化价格约2.80港元。

上述要约价，相当于停牌前首创置业股价1.72港元溢价62.79%，以及相当于5日平均价溢价61.85%、10日平均价溢价77.22%，集团方面给出较高溢价，且注销股份的相关对价将以内部资源支付。

截至公告期，首创置业已发行有关证券约43.63亿股股份，其中包括约15.31亿股H股、24.74亿股内资股及3.58亿股非H股外资股。合并完成后，要约人将承接首创置业的全部资产、负债、权益、人员等权利及义务。

到底是什么原因，令这家国资房企主动放弃上市平台？

首创置业表示，H股的交易流动性长期处于较低水平，此外由于国内经济保持中低速增长及监管环境日趋严厉，公司经营业绩波动。合并将为股东提供机会，将其持有的流动性较低的投资，以具有吸引力的溢价立即变现。

首创置业还表示，公司已基本失去上市平台股权融资的优势。

作为香港上市房企，首创置业称其股权融资的渠道受到较大限制，包括H股增发等均需境内监管部门批准；此外，公司须遵守上市规则的公众持股量规定，无法通过内资股增发扩大股本，维持上市的成本也不断攀升。

私有化后，相关股份将从联交所退市。首创置业认为，这不仅可节省成本开支，还可与首创集团联系得更加紧密，拥有更强的信用资质、更畅通的支持渠道。

具体而言，作为北京市全资国有企业，首创集团将持有首创置业及首创城市发展全部股权，对其信用资质的传导将更加直接。同时，首创集团拥有多产业布局优势，后续或会对其业务、资产、运营等进行调整。

对一只深度“破净股”来说，这或许是较好的归宿。过去三年，首创置业股价持续下跌，目前总市值仅75.04亿港元，每股净资产约为股价的4.6倍。

失去上市平台后

在自家退市公告中，首创置业还提到了地产行业的整体问题。

数据显示，中国房地产行业的按年增长率由2018年的2.4%降至2019年的0.6%。2020年，中国房地产行业的增长率按年下降3.0%。首创置业将此归因为，整体经济状况走势及房地产监管环境日趋严厉。

受大环境及战略布局影响，近年来，首创置业的业绩颓势也愈发明显。

2020年，首创置业实现全口径销售额708.6亿元，签约面积292.7万平方米，销售均价2.4万元/平方米，未完成年度800亿销售目标。在年度业绩会上，严峻、挑战、不及预期等词汇频频出现在管理层表述中。

集团副总裁兼财务总监范书斌直言，受新冠疫情和部分城市调控影响，公司部分二类开发项目销售速度和价格不及预期，高毛利一级开发项目未能上市，奥莱业绩也受到较大冲击，多重不利因素致使业绩有所下滑。

在财务方面，首创置业也未表现出国资房企的稳健。截至2020年末期，公司剔除预售款以后的净资产负债率为71.3%，净负债率为127%，现金短债比为1.13，仍踩中“三道红线”融资监管的两条红线。

今年4月，因市场波动较大，首创置业还取消了一笔中期票据的发行。据上清所消息，首创置业2021年第一期中期票据实际发行规模18.5亿元，公司方面称，结合公司实际情况，取消本次发行，将另择时机。

难以改善的财务状况，势必会对融资产生影响。为了降杆杆，首创置业在2020年减少拿地，期内土地投资总额189.9亿元，平均楼面地价6126元/平方米，同比下降9.5%；今年，公司战略已不将“冲规模”当做目标。

目前，首创置业盘子中至少还有土地储备1683.2万平方米，其中88%为发展物业，12%为投资性物业，总货值超过3000亿元。如果退市，如何在当下地产环境中，做好相关物业的开发工作，后续仍需梳理。

在谈及首创置业私有化问题时，IPG中国首席经济学家柏文喜曾称，首创置业目前颓势明显，更换管理层后无重大改观，市场表现上后市也不乐观，加上国有资本又有退出地产开发趋势，所以私有化传闻并不奇怪。

“保持上市公司地位是服务于持续融资需要的，如果市场对公司前景不看好或公司对行业前景失去信心，在资本市场后续融资会比较困难。”他说，加上维持业绩的压力与维护上市地位的成本，还不如对公司摘牌和私有化。

柏文喜认为，即便退市，首创置业作为北京市重要的地方国企的身份，仍然会具备诸多融资便利，未必会影响首创置业有关业务的顺利开展。