继东莞在上周迎来调控的再度加码之后，抢占粤港澳大湾区购买力“C”位的惠州也迎来了楼市调控。
8月9日，惠州市住房和城乡建设局发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“惠八条”）。
与东莞、广州、佛山等大湾区城市的调控举措类似，惠八条涉及新建商品住房预售和价格备案管理、开发商资金监管、完善住房销售政策、落实配建公建设施、提升住房保障覆盖、规范房地产市场秩序和强化联动调控机制等八个方面。其中，商品房价格备案管控一条引发业内较多关注，因为同时限购和限价，是惠州有史以来，首度启用。
尤其值得关注的是，惠州要求高价楼盘进行价格评估，半年内如果平均折扣率低于95折，将对未推售房源备案价进行调降。这意味着，强行要求高房价项目采取降价措施。
业内认为，与深圳、东莞的楼市“僧多粥少”的基本面大不同，惠州新房供应量大、去化周期长，调控来袭，外加信贷收紧，接下来楼市可能会适度降温。
三限同出
限购、限价、限售在“惠八条”中均有体现。“限售”延续既往政策尺度，执行三年限售。“惠八条”首度祭出限购，限价也更显细致。
“惠八条”中第二条关涉商品住房预售和价格备案管理，“对高价楼盘价格进行评估，半年内成交平均折扣率低于95折的，对未推售房源备案价格进行调降，坚决防止价格虚高扰乱市场预期。”“稳定商品住房供应，商品房项目在取得预售许可后10日内须一次性公开全部房源。”
简言之，新盘价格受到主管部门的直接管制。对于惯于饥饿营销的房企来说，新盘价格的透明度和溢价空间受到更为明确的管制。此举与广州新近出台的政策类似。据悉，广州要求之前拿过预售证的项目，再次取证时的备案均价，需较上一期推盘均价下调3%。
“惠八条”中“限购”乃近年首次，其第四条“重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房”中的“重点片区”，是指大亚湾经济技术开发区、惠阳区。换言之，大亚湾经济技术开发区、惠阳区，对外地客实行第二套限购。
相比往年，惠州楼市今年上半年仍表现较为强势。乐有家数据显示，惠州一手住宅成交63592套，同比上涨近3成。惠州一手住宅成交月均破万套，1月份成为上半年成交的峰值，成交达15877套，月均破万套。临近深圳、东莞等粤港澳大湾区城市，外加惠州楼市价格亲民，需求外溢被视为惠州楼市节节走高的核心因素之一。
再往前追溯五年，惠州楼市整体表现都较为强劲，每年的新房网签套数超过13万套，这几乎是深圳年网签量的3倍多。2020年下半年，粤港澳大湾区楼市成交一片向好的大背景下，惠州的新房网签量更是一举创下超10万套的近年新高。
价格与供应量如出一辙，节节走高。自2016年至2020年，惠州一手住宅成交均价突破万元大关，从0.88万元/㎡上涨至1.15万元/㎡，环比上涨了31.08%。二手住宅成交均价突破万元大关，从0.61万元/㎡上涨至1.14万元/㎡，环比上涨了86.89%。
对于此次限价、限购的祭出，多位市场人士均认为，持续走强的惠州楼市的确已经行至调控的关口。
深圳一位房企人士表示，惠州临深的大亚湾经济技术开发区、惠阳区实行二套限购，有对投资客“清剿”的意味在内。
“在惠州买房的外地人中很重要的一部分是深圳客，尤其深圳刚需族迫于房价压力转去惠州置业首套房。惠州置业二套房的核心群体以投资客、深圳改善客居多。”深圳一位房企人士说，这种片区式限购也是保障刚需、打击投机的需要。
从另一个维度看，惠州楼市的景气度与深圳、东莞仍差距较大。乐有家数据显示，惠州是三城中的供应大户，供应690万平方米遥遥领先，市场货量充足，有一定的库存压力。截至今年6月底，惠州一手房当月的去化周期上行到15个月，这一数值大概是深圳的两倍、东莞的三倍。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也分享到，惠州按揭利率如今上升到了非常高的水平，可能是各大城市最高的利率水平了。首套房利率水平为6.82%，二套房利率水平为7.2%。而且，新房和二手房的放贷周期都非常长。“再加上这么一限购，未来惠州楼市会开启下行的过程。”
调控下一城是谁？
“惠八条”出台的背景是，惠州首度被住建部约谈。
7月29日，住建部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市，针对城市内部上半年出现的新房、二手房市场价格上涨过快，以及土拍热度较高等现象重点关注，重申“房住不炒”主基调、要求遏制房市过热，并将其纳入房地产市场监测重点城市名单。
随后的8月2日，金华就从土地供应、住宅限售、热盘摇号、市场监管等十大方面出台了楼市调控政策。
对于“惠八条”的出台，不少市场人士均认为属于意料之中的事情。
今年上半年至今，也迎来了楼市调控密集期。中原地产研究中心统计数据显示，2021年1-7月全国房地产调控多达352次，而2020年同期为336次。从单月来看，7月房地产调控政策井喷，自上而下密集的调控政策多达66次，刷新年内最高纪录。
调控也愈显精细精准。比如，东莞、惠州等地近期加码的政策均有不同程度地关涉到房企。“惠八条”就有提及：对超出“三道红线”，存在重大失信行为的房地产开发企业，不得参与我市土地招拍挂。
有房企人士也向第一财经记者表示，政策基调和市场环境给予中小房企的试错空间越来越小了，不少房企的利润率预期是1%-2%。“中小企业现在很难在热门城市拿到地，就算企业拿到了，也得成本管控、运营等实力匹配，才能保证微盈利，要不然真是‘赔本赚吆喝’，拿到手了也没什么意义。”
至于紧随惠州之后，粤港澳大湾区会否有新的城市加入调控队伍。多位人士预判，调控的脚步并不会停止。
“谁也不敢说现在已经是最严格的调控阶段。因为调控不会有尽头。”美联物业全国研究中心总监何倩茹说到。
