要如何判断异常火爆的美国房地产市场是不是场泡沫？

根据9月末发布最新数据显示，加速上涨的美国房市没有降温迹象：标普凯斯-席勒指数显示，美国平均房价同比上涨19.7%，再次刷新纪录，创下逾30年来美国房市最大涨幅。

究竟这是一场疫情推动下的反周期购买，还是刚需？

实际上，一个微小的细节，可能会扭转整个沙盘推演：伴随着生儿育女，独立门户，美国的80后、90后们也不得不买房子了。

在美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武看来，此轮疫情是房地产市场火爆的催化剂，但十几年中美国房地产开工不足造成的供需不平衡才是最主要原因，加之一度推迟购房的美国“千禧一代”在近两三年中大幅入场，更进一步引爆了市场。

陈跃武对第一财经记者解释道，美国的房地产周期较长，如果从1970年开始看的话，基本上18年-20年一个周期，通常牛市14年，熊市4年，此轮周期从2007年开始，低点出现在2012年，从彼时至今，已经经历了9年房产牛市，且尚未终结，预测房价将于2026年之后达到下一个高峰。

他指出三个判断房地产市场是否已经充满泡沫的重要指标：第一，美国房地产库存供给量；第二，美国银行放贷情况；第三，市场情绪与散户进场。而目前这三方面，都没有出现让投资人清场退出的迹象。

他并指出，短期美国房产的供给将有所上升，短缺将有部分缓解，房价增长速度将从目前的近20%放缓至约15%。在未来几年内，美国房产的短缺将持续，房价年增长率将保持在10%至15%之间。

究竟是谁在买房？

一个时常静默的大学校友群中，唯有谈起房价时，才能激起散落在全美各处校友的积极响应。

他们竞相爆出居住地近期的涨幅，疫情前买了的人越来越开心，仍在观望的人则试图在海量数据中，嗅到一丝房地产价格降温的迹象。

譬如加利福尼亚州湾区边上，160万美元以上的房子，很多都是加价20万美元，才能买到。在美国一家知名机构做数据分析师的祖然对第一财经记者表示，不加价想买房子是妄想。她是80后，一直在琢磨换套更大的房子，不过疫情以来，房价疯涨。

陈跃武对第一财经记者表示，现在美国买房的主力军正是千禧一代，而次贷危机令他们大幅延迟了买房时间，推迟了10年之久，有些人20多、甚至30多岁之后，还跟父母挤在一起，就是不买房。

根据美方媒体此前调查，从 1970 年到 2017 年，越来越多20到30岁的美国年轻人（千禧一代）选择与父母同住。在 2017 年，有超过40%的25岁年轻男性选择与父母同住，超33%的25岁年轻女性也做出了同样选择。

“但从最近这两三年开始，他们已经大幅进入了这个房产市场，因为实在延迟不下去了：结婚生了小孩，必须得要有一个自己居住的独栋房，疫情加速了（分出来居住的）进程。”陈跃武解释道，由于近十几年来美国房地产供给量偏低，供需并不平衡，疫情之前这一趋势已经发生，譬如在2018年，美国著名的一家财经媒体就发表了一篇文章叫做《美国房市的下一个危机：史无前例的新房短缺》的文章，彼时就已经注意到了美国新房极度短缺的现象，而疫情只是加剧了这一短缺，使其到达了历史上最低点。

美国有多缺房？

美国房产经纪人协会的数据显示，2020年美国的销售量约600万套，但2020年12月，其库存只有107万套，仅为1.9个月的供给量，创历史最低记录。

第一财经记者查阅最新数据显示，虽然库存有所上升，按照目前销售速度，截至9月底，美国目前的房屋供应量只能满足2.6个月的销售。通常来说，在一个供需能达到平衡的市场中，这个数字应该为6（个月）。

美国房市为何库存如此之低？陈跃武解释道，这主要还是同次贷危机后房地产市场泡沫一度破灭有关。

“从上个世纪80年代开始，美国新房建成量每年平均是100万套独栋房，并在2006年高峰时达到160万套/年，2007年次贷危机之后美国房地产市场崩盘，随后新房建成量悬崖式下跌，跌到40多万套，一年跌了70%，随后就在40万-60万套之间徘徊。”陈跃武说，“近三四年，美国新房建成量缓慢回升，在疫情前的2019年再次回到160万套/年，但同时，从上个世纪80年代至今，美国人口增加了近60%，达到3.3亿人左右，原本房产需求量相应也应增加60%，才能达到供需平衡，但在过去十几年中，美国新房建成量较低，对房地产市场的供给端造成一个非常大的一个缺口。这个缺口不是一年能补上。”

同时，如果要超过这个供给平衡点之上，大概还需要三五年时间，换而言之，如果那要形成一个泡沫，就需超额供给。他补充道，但现在这种局面没有出现，实际上根据美方数据显示，2011年到2018年（疫情前），房产供给量已经下跌将近50%，疫情后，从2019年到2020年，房产供给量又同比下跌34%，所以库存已经低到无可附加的程度，供给量只能满足2.5-2.6个月的销售，出现了严重的供给不足。

如果做一个对比的话，陈跃武指出，2007年美国房地产市场崩盘时，供给量达到了10个月，“这导致了真正泡沫，随后就崩盘了。”他说。

供给量低为何无法缓解？

9月末美国商务部公布的数据显示，由于美国建筑商继续因材料和劳动力短缺问题苦苦挣扎，美国8月单户住宅开工数连续第二个月下降，折合年率为108万套。

而需求旺盛而建筑商无法增加单户住宅产量的情况又推高了价格，使一些首次购房者望而却步。

不过，由于受到多户住宅新开工增长20.6%的推动，8月新屋开工数总体增加3.9%，折合年率达到162万套。

美国嘉盛集团资深分析师佩里（ Joe Perry）则对第一财经记者表示，综合数据可以看出，建筑商脚步正在放慢。“交易者将观察，购房者是否和建筑商的想法一致，不热衷于购买新房。但请注意，成屋销售和新屋销售的回落起点很高，即使显示购房速度放慢，可能也只是回归正常而非代表崩溃。”佩里说。

陈跃武则对第一财经记者表示，虽然需求很大，但目前供给端面临三大问题：第一，建筑商手中的土地供给量需要长年积累，且开发周期很长；第二，美国劳动力严重短缺，现在建筑工人出现大缺口；第三，原材料供给出现问题，木材、铜和钢材等建筑用料价格暴涨。

尽管木材期货价格已从5月的每千板英尺1711美元的历史高位下跌至2目前的约600美元，但建筑成本仍然是一个问题。根据全美住宅建筑商协会（NAHB）对劳工部数据的分析，窗户、屋瓦、门和钢材在内的一类住宅建筑组件的批发价格在过去12个月内上涨了22%。在2020年之前，此类总价格通常每年上涨幅度略高于1%。

美国商务部的最新数据还显示，8月积压订单继续增加至25.1万套，在建但尚未完工的单户住宅数量升至2007年以来最高水平。同时，获批但尚未开工的房屋数量增至1979年以来最高水平，这表明美国建筑商不愿承接新项目。

何时见泡沫要看谁在讨论买房

如前所述，作为机构投资人，陈跃武在判断房地产市场是否出现泡沫时看重三个指标。

首先，在美国房地产库存供给量方面，如果美国市场上已经出现了达到9-10个月的库存供给量，那可能美国房地产价格已接近顶峰；其次，在每个泡沫都伴随着银行放贷时，在信用方面开始变得宽松，在任何想买房人都可以拿到房贷时，那就是出现泡沫的迹象，就像2005-2007年期间一样。

陈跃武对第一财经记者说，据他观察，目前美国各大银行仍在严格控制放贷条件，能拿到房贷的人的信用分数（credit score）都在700分以上，是非常高的，所以目前房贷的质量很好。

第三个指标就是市场情绪和散户投资人进场程度。

“可以看到，房地产市场通常有四个阶段：潜伏期，觉醒期，狂热期和崩盘期，目前美国房地产市场处于觉醒期和狂热期过渡阶段，市场对于房地产市场还是持怀疑态度。”陈跃武认为，美国房地产市场，还是在怀疑中成长的过程之中。

同时，“可以看到美国大的机构投资者已经开始进场，但是以投资为目的买房的散户，还没有大规模到来。”他补充说。

怎么样来判断狂热的到来呢？多年经验告诉陈跃武，如果在媒体间质疑的观点越来越少，散户开始激情迸发，进入市场，而市场上的情绪非常正向，那么房价就有可能到了巅峰，譬如他最崇拜的投资人之一---富达公司副主席林奇 (PeterLynch）就曾经说过一个“饮水机现象”。

“林奇曾说，当公司同事在饮水机旁边聊天时，全在聊谈股市，那时股市都要崩盘了。”陈跃武说道。

陈跃武对第一财经记者讲述了他自己的亲身体验。“2005年，我在纽约碰到一个出租车司机，他当时在跟我谈怎么投资房产：他买了两套投资房。那时候我看这个房市就要到顶了。”陈跃武说，“所以我的理论是，当出租司机或者你的理发师在教你怎么投资房产的时候，这也就是房市可能要崩盘的时候了。”