10月份全国房地产市场延续9月低迷行情，量价持续回落。其中，10月份，全国一二三线城市新房和二手房价格呈整体下跌态势，且跌幅环比略有扩大。

国家统计局15日发布2021年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况的统计数据。数据显示，10月份房价下跌的城市数量再创新高，超七成城市新房、二手房价格环比下跌。

其中，新房价格环比上涨的城市数量继上月由46个下降至27个后，再次下降至13个，连续5个月下降，新房价格环比下降的城市数增加为52个；二手房价格环比上涨的城市数量年内首次降为个位数，为4个，二手房价格下跌的城市数量达到64个，这是2015年3月以来连续80个月价格下跌城市数量最多的月份。

“但值得注意的是，10月份，在新房、二手房价格下跌的城市中，80%左右的城市跌幅不超过0.5%，跌幅较小，房价基本仍然保持总体平稳。” 贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示。

同比来看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比依然上涨但涨幅也在继续回落。10月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.0%和6.7%，涨幅比上月分别回落0.3和1.0个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.7%和2.5%，涨幅比上月分别回落0.4和0.5个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨1.8%和1.0%，涨幅比上月分别回落0.5和0.4个百分点。

许小乐认为，当前价格下跌是成交量下行的结果。自二季度以来，伴随居民按揭贷款的额度收缩，二手房需求萎靡，成交量保持下降，而新房、土地市场也相继降温，10月份交易量较9月份继续下滑。此前，一季度市场过热，重点城市房价上涨较多，现在价格的回调是对前期过热的自然消化。

根据国家统计局公布的2021年1~10月份全国房地产开发投资和销售情况数据，1~10月份，商品房销售面积143041万平方米，比2019年1~10月份增长7.3%，两年平均增长3.6%。其中，住宅销售面积增长7.1%，销售额增长12.7%，呈持续呈现高位回调走势。

具体来看，新房方面，一线城市新房价格涨幅环比持平，二三线城市新房价格环比均出现下跌，其中，二线城市新房价格由上月持平转为下降0.2%，而三线城市新房价格指数继上月出现2020年3月以来首次下降后，10月份，降幅再度扩大0.1个百分点。

多名市场分析人士对第一财经表示，受供应缩量影响，当前一线城市新房价格韧性较强；而以新房市场为主的三四线城市，由于房企对项目去化、销售回款的需求更为迫切，新房价格下行压力高于一二线城市。

易居研究院智库中心总监严跃进表示，伴随楼市分化加剧，后续需要防范三四线城市出现新的风险，包括房价大跌、房企销售困难导致项目开工意愿不强等。

据统计，截至目前，全国已经有21城发布了“限跌令”，以打压恶意降价或大幅度降价，维稳市场预期。这些城市包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。除了沈阳、昆明等个别城市外，绝大多数都是三四五线城市。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，近期，按揭贷款、开发贷款逐步走向正常化，10月份房地产贷款多增1000多亿元。与此同时，在确保预售资金监管到位的情况下，手续齐全的房企项目开发贷会给予满足。在此背景下，资金层面缓和对开发商大力度打折形成对冲，预计后续新房价格下跌幅度会趋缓。

二手房方面，降温趋势较新房市场更为明显。其中，受二手房参考价政策和信贷政策管控的持续显效，一线城市二手房价格环比下降0.4%，与上月相同；二三线城市二手房价格环比均下降0.3%，降幅分别较上月扩大0.2和0.1个百分点。

一线城市中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。

一线城市二手房市场的低迷也体现在成交量上。北京住建委数据显示，北京二手房市场连续7个月成交下调，10月网签量在年内首次跌破1万套；深圳市住建局数据显示，深圳当月二手住宅网签1605套，过户套数为2012年3月以来的最低值；广州市房地产中介协会数据显示，广州当月二手住宅网签数量则较上月下降15.25%。

李宇嘉表示，由于目前信贷支持主要在新房层面，目的是保民生，保稳定。所以，在贷款集中度依旧显效的情况下，有限的信贷会向新房走，二手房价格将会继续下跌。但从中期来看，伴随市场情绪缓和，二手房下跌幅度也会减缓。

展望后市，李宇嘉称，短期内，由于目前的楼市政策的调整集中于托底、适度纠偏，并不会大幅度增加信贷投放。此外，在房价仍在历史高位、同比仍旧明显上涨的背景下，适度纠偏的信贷环境，并不会对当前房价继续下跌的趋势形成扭转。特别是在需求端不会松绑限售、限贷的情况下，未来需求复苏态势不能太乐观。