从信用评级到发债融资，房企之间的分化正越来越大。
12月7日，惠誉将龙湖集团控股有限公司（Longfor Group Holdings Limited）的展望从“正面”调整为“稳定”，并确认其长期外币发行人违约评级（IDR）、高级无抵押评级及其未偿高级票据评级为“BBB”。
惠誉表示，龙湖展望发生调整，系受中国房地产市场的不确定性影响，尽管最近稳行业的措施出现，但持续复苏的迹象较微。由于市场波动，龙湖的合同销售额、销售回款从2021年8月开始下降，但好于整体行业，EBITDA利润率也有所下降。
12月10日，龙湖还发布公告称，公司已于12月7日及8日公开发行2021年度第一期中期票据，发行规模不超过人民币10亿元，票面利率为3.7%，15年期票据。上述发债规模、利率、年限，在国内民营房企中处于较优水平。
近期，房企融资暖风频吹，不过受惠的多是央企国企、及龙湖这类较为稳健的民营房企。房企真实的融资环境，仍然“冰火两重天”，分化态势越来越明显。
评级风波持续蔓延
因房地产行业未明显回暖，评级机构对国内房企的态度仍旧非常谨慎。
去年12月16日，惠誉曾将龙湖的违约评级（IDR）从“稳定”上调为“正面”，并确认IDR为“BBB”。然而，一年后，龙湖的评级展望回落，被惠誉调整至“稳定”。
在业内，较为优质的信用表现，一直是龙湖的“金字招牌”。该集团拥有标普、穆迪、惠誉三家机构的投资级评级，这在国内民营房企中仅此一例。今年上半年，龙湖现金短债比达3.91，净负债率约46.0%，剔除预收款后的资产负债率为68.3%。
龙湖集团执行董事兼CEO邵明晓还曾表示，在整个行业加杠杆的过程中，龙湖可能是唯一一家没有用过非标、影子银行、信托的企业。
此番下调其评级展望，惠誉表示，是由中国房地产市场的不确定性加剧所推动，尽管政府最近采取了稳定房地产行业的措施，但该行业复苏的迹象较微。
具体到龙湖，从2021年8月开始，该集团的合同销售额和销售回款开始下降，9月、10月、11月的下降幅度分别为33%、8%以及高于20%。业绩下降的部分原因，系2020年基数较高。惠誉预计，2022年龙湖集团的合同销售额将下降8%。
日前，龙湖公布销售数据，前11月该集团累计实现合同销售金额2504.0亿元，同比增长3.1%，合同销售面积1456.8万平方米。11月单月，实现销售额225.7亿元，同比减少20.67%；销售面积132.6万平方米，同比减少23.13%。
惠誉认为，合同销售疲软、预售资金需求紧张，可能会影响房地产开发商（包括龙湖集团）的销售收入和流动性。
国际评级机构给出的信用评级，对房企融资至关重要。贝壳研究院认为，信用评级越高，意味着借钱给被评级对象，顺利收回来的可能性越大，能获得更好的贷款条件。反之，评级下调则意味着融资难度加大，融资成本增加。
自今年多家房企出现债务违约、引发中资美元债市场波动后，引发市场投资信心的波动，各大评级机构也接连下调房企评级。从已“爆雷”房企、再融资存在风险的企业，到业内龙头和稳健型房企，这轮评级调整风波几乎在全行业蔓延开。
仅10月单月，就有近30家房企信用评级被下调，18、19两日，穆迪更是一口气下调20家房企的信用评级。业内人士称，之所以出现评级集中下调的情况，一方面是机构对房地产行业基本面抱有悲观预期。此外，个别房企财务状况不佳，面临流动性风险。
融资能力加速分化
值得注意的是，尽管展望被惠誉从正面调至稳定，但龙湖的“BBB”评级与华润置地、万科、碧桂园等公司的评级相近。具体而言，比世茂集团、碧桂园的“BBB-”高一个子级，比华润置地、万科的“BBB+”低一个子级别。
惠誉表示，龙湖流动性充裕，融资成本低，截至2021年6月底持有现金足以覆盖短期债务。“龙湖集团大约50%在项目公司层面的销售回款，可以转移至控股公司以偿还债务。”
境外债务方面，目前龙湖存续有7支美元债，债券余额合计约27.5亿美元，最近的一笔是将于2022年7月到期余额4.5亿美元的债务。余下的几笔美元债，将分别于2023年、2027年、2028年、2029年等时间到期，平均利率约4%。
基于相对较好的基本面，在近期房企融资暖风中，龙湖也分得一杯羹。11月9日，中国银行间市场交易商协会（简称“交易商协会”）召开房企代表座谈会，此后该协会受理碧桂园、龙湖、中海等房企的中期票据注册申请，募集资金用途均为偿还金融机构贷款。
12月10日，龙湖发布公告称，公司已于12月7日及8日公开发行2021年度第一期中期票据，发行规模不超过10亿元（含10亿元），票面利率为3.7%，15年期票据。第三年末、第六年末、第九年末、第十二年末，发行人有权调整票面利率，投资者有权回售。
同样拥有“投资级”评定的碧桂园也在积极融资。12月1日，交易商协会非金融企业债务融资工具注册信息系统显示，碧桂园地产集团有限公司计划在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据。若成功发行，将是碧桂园首次在银行间市场交易商协会申报注册“中期票据”。
据了解，交易商协会对申报中期票据的准入标准是，中央及地方国有房地产企业、以及A股上市房地产企业。碧桂园及龙湖作为非A股上市民营房企，在银行间市场交易商协会申报中期票据，也体现出其较稳健的经营状况、良好的财务指标。
瑞信发表报告称，随着更多的非国有企业开发商发行银行间中期票据，以及监管机构对收益用途的控制放宽，资产负债表相对强劲的开发商的融资环境应该得到改善。不过，对处于财务困境的开发商而言，再融资仍然具有挑战性。
