一条无形的线，划分出两个截然不同的世界。一侧是广袤平原、高楼林立，一侧是大漠孤烟、雪山高原，这便是著名的“胡焕庸线”。

从黑龙江黑河出发到云南腾冲，这条大致倾斜45度的直线，不仅是我国人口密度、地貌区域的分割线，也将房地产划分成冰与火的两极。

过去一年，楼市经历了由热到冷的大逆转。但是，从绝对数值看，胡焕庸线东南部25个主要省份和直辖市，前11月房地产开发投资达132188亿元，在全国占比96.3%；该线西北六省房地产开发投资仅5126亿元，占比3.7%。

房地产开发投资数据，不仅能反映资本流向，也是楼市发展的晴雨表。上述数据的巨大分野，便是胡焕庸线两侧楼市的明显映照。业内俗称的“投资不过胡焕庸线”，也因此而来，即该线西侧城市的房地产，不具备显著的投资价值。

值得注意的是，近年来，随着一些新兴行业在西部崛起，胡焕庸线以西地区的人口有上升趋势；与之对照，线以东的东北三省人口负增长愈发明显。难以被打破的胡焕庸线，会在房地产市场出现例外吗？

房地产也有条“胡焕庸线”

在地理学界，“胡焕庸线”并不是一个陌生名词。

早在1935年，我国著名的地理学家胡焕庸便提出这一发现。当时，为描述中国人口密度在不同地区的分布，胡焕庸通过多种途径获得了全国各区县人口数据，并在此基础上手绘出中国第一张人口密度图、一条人口分界线。

按他当时的分析，此线以东，全国36%的土地，养活全国96%的人口；此线以西，全国64%的土地，只有全国4%的人口。这条45度直线，划出两个截然不同的世界，一边以农耕为基础，人口密度高，一边则是地广人稀的游牧之地。

神奇的是，随着时间推移与社会发展，业内逐渐发现，胡焕庸线不仅是人口密度的分割线、气候地貌的分割线，还与房地产市场有深度关联。

近年来，许多学者将房地产研究与该线结合起来，用以衡量我国东南和西北两地楼市的差异与不平衡。为避免统计学偏差，业内多用从黑河到腾冲的省界线作为依据，该线东南部包括25个主要省份和直辖市，西北部则有六个。

从绝对面积上看，胡焕庸线东南部地理面积共计429.62万平方公里，西北六省地理面积共计531.41万平方公里。但从房地产投资数据上看，西北六省广袤的土地，远未撑起与其面积成正比的投资体量。

据国家统计局数据显示，2021年1～11月份，全国房地产开发投资137314亿元，同比增长6.0%。其中，东部地区房地产开发投资72483亿元，中部地区投资28674亿元，西部地区投资30959亿元，东北地区投资5199亿元。

胡焕庸线以西的内蒙古、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆六个完整地理省份，被包括在统计局口径的“西部地区”中，期内房地产开发投资分别为1193亿元、137亿元、1446亿元、438亿元、441亿元、1471亿元，共计5126亿元。

胡焕庸线以东的黑龙江、吉林、辽宁、北京、天津、河北、山西、上海、江苏、浙江、福建、安徽、江西、山东、河南、湖北、湖南、广东、广西、海南、重庆、四川、云南、贵州、陕西共25个省份和直辖市，房地产开发投资共132188亿元。

也就是说，胡焕庸线东侧的主要省份，占全国房地产开发投资总量的96.3%，西北六省仅占比3.7%，而后者土地面积占比超五成。

从胡焕庸提出至今，这条线的整体趋势一直未被打破，它所代表的客观规律，已成为研究我国国情的重要基础。房地产市场与之共生的分界线，也使业界产生了“投资不过胡焕庸线”这一认知，大量投资资金扎堆去往东南。

楼市炒作资金的“禁地”

放眼西北土地，如果细数不欢迎炒房者的城市，玉门算一个。

玉门别名油城，是甘肃省酒泉市管辖的一个县级市。早在上个世纪，石油工业曾是玉门的支柱，但随着九十年代石油资源逐渐枯竭，玉门人口开始分流到新区或者酒泉，老城区的房价，也因人口的大量流失而快速跌落。

最夸张的2003年，玉门老城区房价曾低至每套仅数千元。近两年，玉门房价略微回升，不过也频频因“两万就能买套房”等话题冲上热搜。在各类房产信息网上，玉门老城房源被展示得极少，即便在酒泉市，大量房源也仅售二十万元。

抛开这类典型的资源枯竭型城市不谈，即便是西北主要的省会城市，楼市也已处在降温通道。以兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、呼和浩特为例，这些城市曾因处于房价“洼地”，经历过一波上涨，但受限于人口、产业承载量，房价已纷纷降温。

据国家统计局最新数据，去年12月，上述城市房价环比纷纷下跌。其中，呼和浩特二手房价环比跌0.1，新房持平；兰州二手房价环比跌0.2，新房环比跌0.4；西宁二手房价环比跌0.5，新房环比跌0.1；银川二手房环比跌0.2，新房环比跌0.4。

其中最“出挑”的城市，莫过于银川。银川受到业内广泛关注，是从2020年开始的。当年，房企在银川积极拿地，尤以中海最为猛烈，频频出手刷新楼面单价地王。与此同时，银川曾连续多月房价涨幅高居全国第一，从而引发住建部约谈。

在业内人士看来，银川之所以楼市升温，主要在于其起点低、基数小，导致房价上涨之后，涨幅看着明显，房企的拿地动作，也对市场形成一定刺激。

进入2021年，银川房价在前七月依然在上涨，8月23日，当地政府发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对“银八条”调控进行升级，提出稳房价、降增速、稳地价、降成本等八方面举措，限购条件也更严格。

经历这波严控后，银川的楼市行情明显降温。这种冷静与理性情绪，在房企身上最先发生，2022年1月12日，银川首场土拍遇冷，三宗热门地全部流拍。有房企人士称，行业整体低迷，公司在拿地时要把钱花在刀刃上，收缩三四线城市投资。

不仅是银川，胡焕庸线以西的其他省份，也曾因处于房价“洼地”，经历过短暂的价格上涨。以至于有观点称，楼市的火要烧过胡焕庸线了吗？不过，实践证明，这种点状的升温，最终还是在调控下明显回落，没有触动楼市东西分野的大格局。

人口流动下的区域博弈

胡焕庸线的神奇之处，除了应用范围的广适性，更在于其长久的稳定性。

自新中国成立以来，每轮人口普查数据公布后，都有学者对“胡焕庸线”两侧人口规模再作测算。多年来，虽然数据有微幅调整，但人口分布的大格局从未被触动。

值得注意的是，近年来，随着西部经济逐渐发展，胡焕庸线以西的人口数量有上升趋势。第七次人口普查数据显示，2020年内蒙古人口数2405万人、西藏365万人、甘肃2502万人、青海592万人、宁夏720万人、新疆2585万人。

从2010年到2020年十年间，西藏、青海、宁夏、新疆等地人口均处于上升趋势。其中，新疆人口增长了404万人，宁夏增长了90万人，西藏增长了65万人，青海增长了29万人，内蒙古和甘肃则有微幅下调。

作为我国西北内陆的自治区，宁夏近年来人口稳步增长，目前常住人口为720.27万人。新疆的人口数量与城镇化率也在持续提高，2020年新疆居住在城镇的人口占56.53%。

“银川、拉萨等中西部省会表现也比较突出，人口集中度增幅均超过4个百分点，主要在于这些地区均是典型的单中心省份，省内其他城市经济实力与省会城市相差甚远，因此省会城市人口虹吸效应更强，集中度显著提升。”克而瑞认为。

反观胡焕庸线以东的东北地区，人口增长变缓甚至负增长较为明显，黑、吉、辽三省“七普”人口占全国的比重，较“六普”降幅均在0.25个百分点以上。黑龙江省10年间人口减量646万人至3185万人，占全国的比重由2.86%降至2.26%。

业内专家认为，31个地区人口变动与经济发展呈正相关，经济发达的长三角、珠三角地区人口大都呈现增加趋势，占全国总人口的比重增加比较突出；而经济发展动能欠佳的东北以及西部部分省份，占全国总人口的比重呈下降趋势。

对西部地区来说，西部大开发战略实施20年来，这片土地取得了许多非凡成效，一些新兴行业越过胡焕庸线，在广阔的西北生根发芽。加之东北人口外流、产业有待振兴，使得学界有观点认为，胡焕庸线或许有顺时针微调的趋势。

一位业内分析师认为，新的变化确实在出现，比如胡焕庸线东边，内部分化较为明显，都市圈和沿海项目快速发展，东北区域则相对较弱；胡焕庸线西边，虽受制于自然气候及区位因素变化略小，但随着交通逐步改善、省会城市崛起、文化旅游需求激活，区域经济也迎来新的发展机遇。