3月22日，港资高端购物中心发展商恒隆地产（00101.HK）公布2021年业绩，年报显示其去年物业租赁收入达到103亿港元，同比上涨16%，创下历史新高。

在度过了2011年-2017年的奢侈品市场漫长熊市之后，中国消费者已成为全球奢侈品零售市场的主要增长动力，积极布局中国内地市场的恒隆地产获利颇多。

在年报披露之际，恒隆地产董事长陈启宗以及副董事长陈文博发表了数万字的致股东函，分享对中国经济和市场的看法。

陈启宗认为，某些分析师称“中国不可投资”，这会误导投资者。他表示：“我们的内地物业表现亮丽，购物商场和办公楼都非常出色。中国经济很可能会继续增长很多年，甚至数十年，投身中国市场实属幸运。”

陈文博过去一整年都在内地考察市场，他发现中国的国产高端品牌已经崛起，产品质量极为上乘，正逐步夺取欧美同行的市场份额，他认为恒隆也会随之而受益。

大连恒隆广场销售额涨了95%

根据恒隆地产年报，2021年恒隆总物业租赁收入达到103亿港元，同比上涨16%。其中内地市场贡献了大部分，占比达到67%，即69亿港元，同比增长31%；而香港市场仅为34亿港元，同比下跌7%。

利润方面，内地市场贡献了47亿港元利润，香港市场仅为27亿港元。

陈启宗认为，未来内地市场占比会继续上升，如果香港第五波疫情控制得当，今年香港的数据或许会略有改善。

针对内地市场收入大涨，陈启宗分析称，内地一般个人消费并不强劲，但奢侈品市场非常蓬勃。奢侈品消费业务从2020年下半年开始表现得尤其强劲，势头持续至2021年夏季疫情再间歇爆发时，数个月后，华东地区遭风暴来袭而生意受累，否则报告期下半年的表现应更理想。

2020年下半年的营业额已非常强劲，而2021年全年情况跟2020年下半年相比，高端购物商场的租赁收入进一步增加。

表现较好的商场有无锡恒隆广场和昆明恒隆广场，租赁收入升幅分别达40%和47%。上海的两座旗舰购物商场继续表现出色，位于南京西路的上海恒隆广场的租赁收入增长了25%，位于徐家汇中心地段的上海港汇恒隆广场则增长了18%。

商场销售额方面表现最突出的是大连恒隆广场，升幅达95%。此外，內地办公楼租赁情况也较好，全年租金增长了16%。

陈启宗表示，恒隆旗下的高端购物商场已经连续7个季度销售表现强劲，未来或许一些老店的增长率会放缓，但新店的增长仍会有两位数。

奢侈品消费全部“回流”内地

在高速增长前，恒隆地产度过了一段难熬的岁月。2011至2017年是公认的内地奢侈品市场寒冬，从2018年才开始回暖。但疫情爆发后，中国的奢侈品消费总额（包括国内外）又缩减约30%，从2019年逾900亿欧元，下降到2021年的600亿欧元。

而恒隆连续7个季度的高增长，主要有两方面原因，一是中国年轻、富裕中产阶层崛起，给中国内地的奢侈品市场提供了有力支撑。二是疫情令社会活动广泛受阻，奢侈品消费额几乎全部“回流”内地。

陈文博表示，疫情前内地民众的奢侈品消费中，内地只占约30%，其余70%则在中国香港，伦敦、巴黎和其他国际市场。他预期接下来中国整体奢侈品消费额会慢慢回升到之前的水平，其中绝大多数会继续在内地录得。

对于中国提出“共同富裕”，陈启宗认为该政策会使得奢侈品的顾客增加，而非减少，各大品牌和管理顾问均持相同观点。

受疫情影响，过去一整年陈文博几乎都待在内地考察市场，他认为未来的高端品牌市场不仅只是欧美品牌的天下，国货正在崛起。

“在我们的内地购物商场逛一逛，通常会发现至少有一层的服装品牌，是在北美或欧洲从未见过或听过的，这些品牌宣传、店铺陈列、促销活动和服务都至少与欧洲高端百货公司或设计师品牌不相伯仲。这些中国本土品牌及设计师的产品价位正在攀升，直逼国际品牌同行。”陈文博认为，随着国内品牌业务发展得更好，恒隆也将受益。

中国人均零售空间仍有增长潜力

对于内地房地产企业的债务危机，陈启宗认为早在预料之中。

不过，他驳斥了部分危言耸听的说法：“本人曾屡次提醒危机已迫在眉睫，内房出现危机不足为奇。虽然如此，内房财务危机衍生的财政及相关社会问题，全都在中央政府的处理能力范围之内。有些专家说这是场金融海啸，无异于雷曼破产对西方经济体系造成的冲击，这说法实属无知兼哗众取宠。”

陈启宗认为下行周期对恒隆来说是一个机遇期，部分内地地产商目前无力购置土地，恒隆如果幸运的话能够以合理价格购得一两块心仪地块。

他表示内地的购物中心仍有发展空间。先进经济体的人均零售空间中，最高的是美国和加拿大，美国超过2.2平方米，加拿大为1.5平方米，香港和新加坡等亚洲主要城市约为1.1平方米，西欧国家则通常低得多，从英国的0.5到德国的不足0.2。

近年来，中国人均零售空间增长迅速，2017年时全国平均水平仅为0.3平方米，截至2021年，上海这个数字已经是1.06平方米，杭州为1.04，济南是0.57，大连为0.56。上海和杭州的人均零售空间已经快要追赶上香港和新加坡。

上海目前总共约有2650万平方米的零售空间，建面3万平方米的购物中心有347个，陈启宗认为未来数年这组数字预计会达到3280万平方米、417个项目。

陈启宗表示：“我们对中国经济，尤其奢侈品领域的长远前景很乐观。”