“我们是一家房产中介公司，承租了二房东的门面，2个月没有收入实在无力承担租金，不知能否给予一定的减免，法律是否支持我们的诉求？”
“我们是一家入驻在上海宝山区月罗公路2255号的企业，该园区不是国有土地，还能享受租金减免、或其他帮扶政策吗？”
随着上海复工复产的不断扩围，第一财经记者从“第一财经抗疫助企平台”后台留言了解到，有不少企业可能面临着因疫情影响而产生商业租赁合同纠纷，例如，怎样的减免租金申请主张可以在法律上得到支持？商业场所、产业园区是否适用？
租金减免如何适用？
“新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力，这在目前已经没有争议了。”20日下午，上海市海华永泰律师事务所高级合伙人叶平律师在由上海市工商联、第一财经等共同举办的“复工复产企业经营法律实务”线上会表示。
此前，3月底出台的《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》已明确：承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。
那么，对于非国有经营性房屋租赁合同，承租人能否主张减免租金？
上海高院在4月发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答》（下称《问答》）规定，承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施，导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平的，承租人请求减免租金，延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关资金减免政策进行协商，调解协商调解不成的，符合民法典第533条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响，导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限的租金的，可视情予以支持。
叶平表示，结合2020年的一则“某贸易公司与非国有企业房屋租赁纠纷”的案例，法院当时最终判决认为，虽出租人为非国有企业，但基于公平合理的原则，和贸易公司最终按照50%的比例来结算租金。
那么，企业能否以“情势变更”来变更或者解除合同？
叶平表示，《问答》还规定“疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现，当事人可以根据民法典第563条相关规定，主张解除合同；疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，当事人可以根据民法典第590条相关规定，主张免责或部分免责”。
但在具体实践中还要特定看待。结合2020年一则“某旅游企业以新冠疫情导致损失无法开展经营业务为由通知出租人解除租赁合同纠纷”为例，叶平表示，此前，出租人事实上已经同意免除该企业疫情一段时间内的租金、物业费。
“但法院最终判决认为，新冠疫情给旅游企业原告造成了一定的经营困难，但该困难并非持续、不能克服；因此，在出租人已经减免租金的情况下，承租方未就合同继续履行付出努力，而于当年5月单方终止合同，是构成违约的。”
叶平进一步表示，一般来说，当不可抗力的影响程度达到合同目的不能实现的，才能够解除合同，比如，2020年另一则案例中，某公司作为承租人租用商户开设儿童游乐场，进行盈利是其合同的目的。但疫情期间该公司确因合同目的客观上无法实现，且在协商无果的情况下提出解除合同，其行为就不构成违约。这在具有特定目的且临时性的房屋租赁中也适用。
多位律师表示，有企业会以“情势变更”来抗辩来达到豁免民事责任的法律效果。但事实上法院会根据疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围等对合同履行的实际影响程度等因素，综合判断疫情或者疫情防控措施与合同履行障碍之间的因果关系。
另外，出租人因为疫情防控要求，其房屋给相应部门征用作为隔离场所，承租人是否可以要求减免租金？
比如，2020年疫情期间沪上某餐厅所在的酒店被征用，“法院判决认为，该餐厅若继续履行原租赁合同，显然对于承租人不公平，综合考虑疫情及出租人酒店被征用对承租人餐厅经营的影响，最终确认免除了该餐厅3个月租金及雇佣管理费。”叶平为此解答。
园区可适当帮扶企业
为顺利实现复工复产，企业所在的产业园区将如何实施减租免租措施？
上海市海华永泰律师事务所高级合伙人郭元鑫律师告诉记者，根据当下的政策规定，如果产业园区是国有企业及纳入合并报表范围内下属企业的房屋，小微企业和个体工商户可适用以进行租金减免；而如果产业园区是非国有单位，则鼓励市场运营主体给予承租方适当租金减免。
那么，对于一些由民营企业承包运营的产业园区（如镇属集体所有制），应如何处理减租免租事宜?
郭元鑫表示，存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企、事业单位要确保免租措施要惠及到最终的承租企业。
“另一种情况，如果产业园区的运营方为混合所有制企业，民营股东本身也属小微企业的话，其此前花费数千万对园区进行改造，这就不能单纯地理解为二房东，也要将他们的情况考虑在内。”
此外，对于纯民营园区或商业楼宇，企业要求免租又应该怎样处理?
郭元鑫告诉记者，这就要根据企业受疫情影响情况一事一议，相关的措施可以包括延长租期，延期支付，适当减免等。
“比如，有科技型企业因融资受限且短期内无经营收入拟退租；如果因退租纠纷产生诉讼会两败俱伤。为此，产业园区可以就企业是否具有发展前景和帮扶希望，来协助企业取得政府补助，拓宽融资渠道，并且适当减免、延缓缴纳租金。同时，还可以根据实际情况为企业调换小面积空间等。”
郭元鑫还建议，我们的经验来看，从园区角度，肯定是希望和企业共同成长。有的园区的确在运营中投入了大量资金，但由于租赁市场不景气而租金下滑，一些园区仍然是持续亏损的状态，可能不愿意完全按照国企标准来进行减免，因此，企业与园区沟通减租免租，也需要适当了解园区的类型，互相理解才能相互成就。
