上海的社零总额高居全国之首，而其中约有13%由大大小小的商业地产项目贡献。截至2021年底，上海3万平方米以上购物中心数量高达343家，稳居全国第一。
由于商业氛围浓厚，上海的商业地产项目一直是外资的重要投资标的。不过，此轮疫情封控后，外商对上海商业地产的长期走势又将如何判断？
全球总部位于伦敦的第一太平戴维斯（Savills）曾将许多外资零售品牌首店引入上海，其中国区市场研究部高级董事、主管简可（James Macdonald）对第一财经表示，尽管此轮疫情造成的影响超越预期，但上海仍是国内最富裕、最有活力、对商业最友好的城市之一，因此将继续是零售品牌发展的重镇，“我们以及多数客户对上海市场长期前景看好的态度并无变化”。
房地产咨询机构仲量联行（JLL）中国区研究部总监姚耀也认为，疫情冲击之下，商业地产市场整体租金及空置率可能在短期内承压，但相信业主和品牌方长期的投资和扩张计划不会改变。
大型商业项目已逐步恢复营业
“好久不见，我们和美好生活一起欢乐回归了。”在刚刚过去的“520”当天，前滩太古里宣布历经50余天封控后重新开门迎客，成为上海第一批复商复市的商场之一。
说起去年面世的重磅商业地产项目，毫无疑问前滩太古里算一个。它由太古地产和上海本地国企陆家嘴集团携手打造，国庆节前夕开业后，立刻成为上海阿姨、爷叔们的潮流打卡地，火爆全网。每天一大早，就能看到三五成群、衣着靓丽的阿姨爷叔打开随申码，排着队等候入场。
很少有购物中心像前滩太古里一样，它对于市民的意义已经不仅是一个可以逛街的商场了，而是进化成了一个具有国民度的潮流网红景点。
尽管目前每天只营业6小时，餐饮还不能堂食、只能预约后自提，但这条好消息还是让一些市民激动不已。“泪流满面！感觉离正常生活又近了一点。”一位家住前滩的市民对记者说道。
“不知道我们算不算上海最早恢复营业的商场，但我们真的一直很努力。”前滩太古里相关负责人表示。
第一财经了解到，疫情封控期间，前滩太古里商场内留守了100多人，包括总经理、工程、物管、保安、保洁等岗位。“和浦东同频，前滩太古里从3月28日就开始采取进一步封控措施，那一刻起，我们就明确了项目不停歇的决心。”从4月中旬起，前滩太古里就有部分商户陆续返回商场进行闭环生产，约20家商户开设了外卖业务，为三林以及前滩的居民担当起保供职责，齐心“守沪”。
去年7月，由新加坡凯德集团投资开发的全球第十座、上海第三座来福士——北外滩来福士开业迎客，今年疫情封控期间，这座总建面42万平方米的大型项目，有大约110人留守，维护日常保安保洁工作服务、项目安全管控、项目清洁消杀服务、进出保障车辆人员管控、应急事件处理等工作。
一位上海商业地产行业资深从业者告诉第一财经，绝大多数大型商办项目现场都留守了100多人的团队，从管理层到保安、保洁，全力保障留守租户和返工商户的运转。这些留守的商业地产人睡瑜伽垫、帐篷，已经一个多月没有回家跟家人团聚。
“这次疫情封控时间超过预期，对商业项目的冲击很大，大家都承受着巨大的压力，不仅营业额锐减，防疫支出投入还在增加，而封控结束后市民的消费欲望会不会低迷还不得而知。”一位港资商业地产从业者透露，自己在该领域摸爬滚打多年，第一次看到如此大的挑战。
不过她表示，已经看到幽暗隧道尽头的曙光了，从4月中下旬开始，他们一直积极与政府有关部门沟通复工复产事宜，尽量让餐饮、超市等商户尽早运转起来，不仅可以为市民保供，商户也可以借机自救。
简可指出，现阶段对商业地产来说，首要问题是如何尽快复工复产并恢复较为正常的运营。
“商业项目面临的挑战不少。”他说，基于各区域疫情严重程度各有差异，不同商圈在解除封锁后的客流恢复速度可能快慢有别，这意味着之前运营状况不佳的项目可能面临更大的压力；部分消费者在解封后初期仍对人群密集区域较为谨慎，其消费意愿因此而受到影响，而未来有可能持续推行的扫码、验码等措施，也需要消费者花一定时间去适应。
此外，他观察到，不少零售品牌现金流正遭受极大考验，尽管有品牌仍有意在开放后陆续重启此前的开店计划，但也有不少品牌目前抱持观望态度，希望在前景进一步明朗之后再作考虑。
上海具备消费复苏的基础
根据上海购物中心协会发布的数据，2021年上海各购物中心经营规模总额突破了2000亿元，达到2343.2亿元，同比增长近三成，经营总额已占全市社会消费品零售总额的13%。
原本，在2020年首轮新冠肺炎疫情之后，上海的商业地产努力克服了不利影响，总体经营呈恢复性增长态势，90%以上实现了经营规模增长。
这让上海的商业地产投资、开发保持了高热度。仲量联行报告指出，2021年中国大陆商业地产投资市场表现良好，其中零售地产交易量达到了390亿美元，同比攀升21%，随着境内外投资者投资意向的上涨，2022年中国商业地产投资有望首次突破3000亿人民币，而上海则是最受欢迎的投资目的地，过去一年商业地产成交量，占全国总成交量的四成。
仅去年一年，上海就新开业3万平方米以上购物中心49家，这其中就包括不少外商企业的大型地标性项目。去年上海新开业的10万平方米以上大型购物中心中，有6个都是由外商投资开发，总商业面积达到了82万平方米。
在此轮奥密克戎疫情爆发前，世邦魏理仕曾做过一份调查，结果显示，外商对上海的商业地产投资意向再创新高，59%的受访者选择在2022年“更积极投资”，上海和北京在调查中共同进入亚太区跨境投资目的地前五榜单。
不过，因防疫而带来的封控、静默等管理措施，在过去的一个多月重挫了商业地产，这是否会影响外商对上海商业地产的长期判断？
简可认为，第一太平戴维斯以及多数客户对上海市场长期前景看好的态度并无变化，商业零售市场更看重的是消费者规模及消费潜力，从这一角度而言，上海仍是国内最富裕、最有活力、对商业最友好的城市之一，因此也是零售品牌发展的重心所在，疫情终会过去，城市活力也会再现。
“大家都希望在各方努力下，将目前受疫情扰动的时间尽快缩短，以恢复正常的社会生活秩序。在接下来的传统暑期和国庆旺季，如能把握时机尽快修复市场信心，也会令更多品牌扩张计划尽早启动。”他表示。
姚耀对第一财经表示，对于零售地产而言，疫情冲击之下，零售品牌的扩张速度短期内可能放缓，市场整体租金及空置率可能承压，但相信在社会生活回归正轨后，零售市场会快速复苏，业主和品牌方长期看好上海零售市场的发展不会改变，其长期的投资和扩张计划也不会受到疫情的短期影响而改变。
对于商办项目中的办公楼部分，仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静指出：“ 短期内疫情的爆发将影响办公楼租赁活动以及地产决策，预计短期内新增租赁需求或将转弱，租金表现也将面临压力。但长期而言，上海经济基本面仍保持韧性，市场具备在疫情影响趋缓后稳步复苏的基础和动力，这也将带动市场租金再次企稳回升。”
对于短期内的巨大挑战，又有什么方案可以化解问题？简可认为，如今商业地产市场迫切需要政府对企业扶持以及防疫措施的明确指引，这将为市场带来信心，具体的措施包括：对中小型及经营困难的商户提供财政扶持，协助商户维持正常经营；对终端消费者可联合商业企业或互联网平台发放消费券，鼓励市民消费、促进消费信心等。此外，业主及零售商应持续线上线下一齐发力，为消费者提供更具人文关怀的消费体验。
张静则表示，在复工复产的过程中，应做好物业的环境消杀、防疫物资配备、人员进出的管理等各项保障工作，促进企业顺利复工，让市场秩序和市民信心在常态化的疫情防控下逐渐恢复。
