全国哪座城市的库存商品房最难去化？答案竟是一座气候类似海南的西南小城，这里不限购、首套房首付只需两成，几十万就能买到海景房，但即使不再建新房、光是卖完库存房就需要12年零7个月。

根据克而瑞发布的百城库存月报，截至5月20日，广西防城港市的商品房去化周期高达152个月。同期全国三四线城市平均去化周期为28个月，防城港的数据已经超过平均额的5倍。

从地理位置看，防城港是21世纪“海上丝绸之路”的重要始发港、中国-东盟自贸区的主门户，乘着政策的东风，这座人口100多万的小城曾在2018年迎来楼市的火爆，一度就连传销人员都在组织“看房团”。

经历对传销的严厉打击以及新冠疫情后，防城港的楼市一落千丈，不仅月成交量相比高位跌了88%，房价也回到了5年前的水平。

海南限购意外催热防城港楼市

防城港市是我国大陆海岸线最西南端的起点，是中国仅有的两个沿边与沿海交汇的城市之一，南濒北部湾，西南与越南隔北仑河相望。

近年来，中国与东盟经济往来密切，2020年起东盟成为我国第一大贸易伙伴，今年一季度，中国和东盟贸易额达到1.35万亿元，同比增长8.4%。

而防城港的地理位置占尽天时地利——其陆路、水路皆可连通东南亚，还坐拥西部地区最大的亿吨海港，是中国大西南连接东盟最便捷的通道，与世界100多个国家和地区、250多个港口通商通航，东兴口岸已经是我国陆路边境第一大口岸。

特殊的地理位置，让防城港接连获得政策利好。目前，防城港市拥有国际医学开放试验区、东兴国家重点开发开放试验区、防城港边境旅游试验区等5个国家级开发开放平台，已经先行先试个人跨境贸易人民币结算、边境旅游异地办证、跨境劳务合作等多个项目。改革开放后短短几十年间，防城港许多小渔村已经换了面貌，变成了港口、工业区和新城区。

当地楼市的转折点是2018年，当时海南宣布全域限购，意外地给防城港的房地产行业打了一针“鸡血”。

海南的限购政策于2018年4月出台，大批置业顾问、炒房客、北方“候鸟”、中介如潮水般散去，他们开始把目光转向北海、防城港等沿海小城。当月，国务院批准成立广西防城港边境旅游试验区。

仅不到一个月后，一场火爆的土拍在防城港拉开帷幕，碧桂园以608万元/亩的价格拍下“地王”，起拍价140万元/亩，成交溢价率高达334%。

接着，防城港下辖的东兴也立刻举办土地推介会，当地媒体报道称“城区的土地大战已经白热化”。

根据国信房地产信息网数据，2017年时防城港土地出让面积为353万平方米，到2018年时近乎翻倍，达到689万平方米。

接下来的两年，防城港继续高位出让土地，2019年、2020年土地出让面积分别为737万平方米、604万平方米，直到2021年才降回370万平方米。这期间，宅地价格也水涨船高。

随着海南转移来的外地投资客大量进入、土地市场逐渐火爆，防城港的楼市在2018年到了“量价齐升”阶段。

新冠疫情后楼市销售大滑坡

近5年来，防城港楼市经历了大起大落。

根据当地房协数据，2018年防城港的新房销量突然同比暴涨了85%，全年销售4.85万套，销售总额达到了232亿元。

2019年的情况也不错，全年商品房销售套数3.95万套，虽然数量同比降了一点，但是商品房均价从5501元/平方米涨到了5931元/平方米，市区均价达到了6241元/平方米，同比涨幅达到11%。而优质地段较为火爆的楼盘，均价已经涨到7000-10000元/平方米。

防城港房协年底时总结称：“2019年全市完成房地产投资100亿元，同比去年上涨36%，这是我市房地产投资额首次突破百亿元大关，是我市良好发展势头的重要信号。在其他各项指标平稳波动的同时，投资额与销售均价的上涨，证明我市房地产市场发展正在实现质的飞越。”

但到了2020年，防城港的商品房销量近乎腰斩，全年只卖了2.14万套，同比下降46%；销售均价5449元/平方米，同比下降8%。

2021年全年商品房销售量继续下滑，一共卖了1.86万套，同比下降18%，全年销售金额仅剩下88亿元。

直到2022年，当地房地产业才真正领略到市场的寒意。从一月份开始，月均成交量就开始大缩水——去年月均还有1550套的量，今年1月只卖了516套，2月745套。

紧接着，“金三银四”落空，3月仅卖了377套，4月505套，5月356套，1-5月月均成交套数不足500套。

相比2018年的月均成交4041套，如今的月成交量已经跌了88%。

正是因为市场消费力的大幅下滑，才让防城港的去化周期排到了全国第一位。上海中原地产首席分析师卢文曦表示：“库存就是供应量减去销售量，如果供应越来越大而销售量越来越小，库存就上去了。”

截至5月底，当地商品房成交均价降到了4899元/平方米，也回到了5年前的水平。

传销炒房团扰乱楼市秩序

根据七普数据，防城港市常住人口近十年来增长了21%，达到104.6万人。人口增长加上政策红利不断，防城港楼市为啥迅速跌落，还成了去库存最难的代表？

首先是楼市突然过热带来的弊病——当地楼市最火热的时候，卖房与传销甚至结合在了一起，许多传销组织打着“看房一日游”的旗号诱使外地观光客加入传销，带来房地产行业不健康发展。

根据当地警方发布的消息，2019年4月，广西防城港警方曾对一售楼部进行突查，现场抓获涉传人员350人、核心人员50人，查扣大巴车3台。

防城港警方称，传销组织大搞“一日游”“看房团”“考察团”，用涉传大巴车接人看房，利用北部湾经济开发进行胡编乱造，大肆灌输“资本运作”和“机遇财富”等传销理念，对游客进行洗脑。

此后，防城港曾多次严厉打击整治传销，开展“狂风”专项行动以及传销清零攻坚战。

除了整治传销带来的销量下滑，疫情也给当地楼市带来沉重打击。

“我的客户大部分都是北方客人，东北人最多，也有山西、山东的。”当地港口区某楼盘销售告诉第一财经，在2020年新冠疫情爆发以后，外地客户大幅减少。

当记者以北方投资客的身份向他咨询时，他依然通过对标海南来展示防城港购房的性价比：“在三亚买一套房子就要好几百万了，轻易买不起，现在我们这边一套海景房也就几十万元，首付还非常低。海南物价现在多贵呀，我们这边气候差不多，菜价便宜，海鲜超多。”

但他也承认，如今房子的行情很差，“以前来旅游的看到这里发展得好、风景秀丽，可能就会愿意买房子，现在疫情反复，游客大量减少”。

少了北方投资客，防城港只是一个人口100多万的小城，本地人基本都有自己的住房，新房需求量并不高。

今年3月，防城港将首次购买普通商品住房的商贷最低首付款比例由25%调整为20%，希望借此刺激新房市场，但从成交数据来看，政策并未达到效果。

卢文曦对第一财经表示，像防城港这类三四线城市若想“去库存”，无法再简单地重复使用过去的手段。

“5年前，还有开发商在创造‘地王神话’，生育率也还可以，所以大家对住房消费还有信心，而现在因信心不足致使销售额出现了断崖式下跌，需要‘出奇招’去治疗顽疾。”卢文曦认为，从根本上来说还是需要减少楼市炒作、合理发展产业、创造就业以及吸引人口。