写字楼市场常被作为经济运行的晴雨表指标。机构报告显示，一线城市写字楼租赁需求节奏普遍放缓，上半年广州市甲级写字楼市场录得18.7万平方米净吸纳量，是去年全年的44.0%。全市空置率延续上升趋势至9.6%。

戴德梁行6月30日发布的2022年上半年广州房地产市场情况报告显示，在疫情反复、外部环境不确定性增加的背景下，广州甲级写字楼市场需求有所放缓，金融业与专业服务业成为办公租赁成交的主力。

市场需求放缓

2022年上半年，广州市甲级写字楼市场录得33.2万平方米新增供应，超过去年全年供应量的七成。

戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端表示，尽管新增供应持续放量，但由于上半年疫情在国内多个核心城市多发频发，外部环境的不确定性令企业的租赁决策周期有所延长，新增供应对市场需求的刺激作用有限。

从行业来看，今年上半年行业需求表现出现分化，TMT、房地产及建筑业受到行业调整的影响，需求表现谨慎。另一方面，金融业及专业服务业需求活跃并成为租赁成交的主力，与2021年末相比，其成交面积分别扩大6.4和9.8个百分点，占到全市总租赁成交面积的23.6%和22.3%。

预计至2026年，广州甲级写字楼市场存量或将达到908.6万平方米。报告显示，粤港澳大湾区的加速建设或将带来租赁机会。

张晓端分析，短期来看，市场规模的扩大将促使竞争不断升级，在当前复杂多变的市场环境中，如何避免可能出现的入市计划延期与去化周期延长将成为业主方面临的两大挑战。而长期来看，疫情的变化和发展或将使得一些跨国机构重新思考产业链的布局，而粤港澳大湾区凭借交通、产业基础、人才储备、政策支持等多项优势将成为企业布局的重要选择。区域建设进度的加快也将推动企业加速释放对研发、产业、办公等物业的需求。

招商模式在转变

值得注意的是，广州核心商务区甲级办公物业市场空置率低于其他一线城市优质商务区。其中，琶洲作为近年楼宇交付最密集区域，其空置率出现结构性上升，但租金水平仍于波动中持续上涨，体现市场良好发展基础。

相对较低空置率的背后，与广州商务区开发模式的转变有关。

戴德梁行项目及企业服务部董事汪子浩表示，相较于由房地产商主导的传统开发模式，琶洲直接引入产业主体进行开发建设，通过让利吸引了众多产业龙头拍地建设总部型物业，为区域未来的发展奠定了产业发展方向。

事实上，直接引入产业主体进行开发的模式，已逐渐成为各商务区招商主流。

汪子浩在接受第一财经采访时表示：“早在广州之前，深圳前海就有一半商务区都在用直接引入产业主体的招商模式，吸引了非常多优质的产业企业落户，但没有像广州琶洲西区这么密集。上海张江科技园的开发跟这种模式接近，聚集了很多科技类企业，做得很不错。总体来看，北京和上海由于商业地产模式发展得比较早，这种招商模式并没有那么明显。”

不过，汪子浩也表示，引入产业主体开发的模式也有一定的短板，例如，现在琶洲西区最大的问题就是缺少专业的开发商，有很多办公人口，却没有大型商场或商圈。

招商模式的转变，对于全流程关联方，即政府、企业及传统开发商均提出了新要求。

汪子浩说，在当前市场环境下，政府要更了解产业需求，善于相关政策释放，争取企业实际产业税收落位。企业则要充分利用招商优惠条款，争取成本相对较低的土地，并将其成功转化成楼宇资产，以达成“流量变现”，增加效能。传统地产开发商需具备核心竞争力，做好大片区规划，重点项目开发、城市综合体内部业态合理规划。